Il remercie ensuite Gilles BOUVELOT, Directeur Général de l’EPFIF, d’avoir répondu favorablement à l’invitation qui lui avait été faite et lui passe la parole.

Après un rapide tour d’horizon de son parcours professionnel (DDE, cabinets ministériels, groupe immobilier privé) M. BOUVELOT présente l’EPFIF qui est un Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) créé en 2006 et qui intervient en compétences directes sur 5 départements : Paris, Val de Marne, Seine-Saint-Denis, Essonne et Seine-et-Marne. Chacun des 3 autres départements d’Ile-de-France : Hauts-de-Seine, Val-d’Oise et Yvelines a son propre EPF qui a le même statut d’établissement public d’Etat.
Tous ces établissements travaillent de la même manière sur leur territoire respectif d’après les orientations fixées par leur Conseil d’Administration.
L’EPF Ile-de-France a 2 priorités : le logement (2/3 des engagements) et le développement économique (1/3 des engagements). Les modalités d’intervention sont fixés par le Conseil d’Administration qui est l’émanation des collectivités d’Ile-de-France. Y sont donc représentés : le Conseil Régional, les Conseils Généraux des départements concernés et les communes et intercommunalités via une assemblée spéciale. Des représentants de l’Etat, des chambres consulaires et du Conseil Economique et Social Régional y sont également présents.

Deux idées fausses circulent souvent : le foncier est rare et les élus bâtisseurs sont rares.

Qu’est ce qu’un EPF ?

L’EPF est avant tout un opérateur foncier (il en existe 30 en France dont 4 en Ile-de-France) qui joue le rôle de service foncier mutualisé auprès des collectivités territoriales.

Il a 3 actions principales :

1 – Acquisition et portage temporaire du foncier. Le foncier est mis sous maîtrise publique le temps de l’élaboration des projets.
2- Remise en état du foncier acquis par des travaux de démolition, de dépollution et de remembrement. Il s’agit de livrer un foncier « prêt à l’emploi » aux constructeurs et aménageurs choisis par les collectivités partenaires.
3- Expertise associée en matière d’économie du foncier : conseils, faisabilité, diagnostics fonciers à tous les stades d’avancement des projets.

L’EPF n’est ni aménageur, ni constructeur, ni organisme financier Il est financé principalement par la TSE (Taxe Spéciale d’Equipement) prélevée en même temps que les autres impôts locaux et qui représente l’équivalent 10€/habitant soit sur un territoire de 7,2 millions d’habitants, 72 millions d’€. Au service des élus bâtisseurs, l’EPF IF intervient à la demande des collectivités dans le cadre de conventions, pour préparer et accompagner leurs projets urbains et leurs projets d’aménagement.

Dans le cadre de ces conventions (ou contrats), l’EPF IF s’engage sur un périmètre, sur une durée et réserve une enveloppe financière dédiée. Il s’engage également à effectuer le diagnostic foncier nécessaire et à remettre « in fine » un foncier « prêt à l’emploi ». Le portage est gratuit : pas d’imputation des frais de fonctionnement et d’emprunt. Sont répercutés uniquement les frais directs d’achats du terrain et les coûts techniques de démolition (dont les études et les sondages).

Pour leur part, les collectivités (la commune ou l’agglomération) s’engagent sur un programme (logement, développement économique ou les 2). Pour le logement, le Conseil d’Administration de l’EPF IF demande qu’il y ait 30% de logements sociaux réalisés (c’est la contrepartie de la gratuité du portage qui correspond à environ 10 à 15% de subventions équivalentes). Les collectivités s’engagent aussi pour un usage économe du foncier (développement durable et éco-quartiers) et sur un calendrier d’élaboration du projet urbain. Elles s’engagent enfin sur une garantie de rachat par elles-mêmes ou par les opérateurs ou aménageurs qu’elles auront désignés et les outils juridiques (préemption etc..) sont délégués à l’EPF IF dans le cadre d’un pilotage conjoint des opérations.

A ce jour 101 conventions sont signées ou en cours de signature sur 87 communes et 20 intercommunalités. L’engagement financier actuel est de 886 millions d’€. Fin 2010, ce montant dépassera 1 milliard €. Ces conventions représentent une maîtrise foncière de 550 ha sur une veille foncière de 2400 ha.

A terme, 30 000 logements et 1 500 000 m² auront été réalisés.

Quelques exemples de réalisations :

 Saint Fargeau-Ponthierry (Seine-et Marne)

12 ha à renouveler en bords de Seine pour développer une opération d’aménagement. L’EPF a réalisé un diagnostic technique, une analyse foncière détaillée et plusieurs requalifications sur plus de 700 logements. Cette opération d’aménagement va durer 10 à 15 ans. 20 millions d’€ seront engagés au total (10 millions déjà engagés aujourd’hui).

 Athis-Mons (Essonne)

Friche industrielle de 3ha en pleine ville à transformer en quartier d’habitat. L’EPF a acquis le terrain, dressé une étude de faisabilité, défini un projet puis l’a soumis à consultation. Le programme porte sur 200 logements. 60 d’entre eux concernent le locatif social tandis que 40 autres se destinent plus à l’accession via le « Pass Foncier ». Le choix de l’opérateur-aménageur ne se fait pas selon des critères quantitatifs (enchères), mais suivant des critères qualitatifs (architecture, choix du type de logements : locataires et propriétaires etc…).

 Palaiseau (Essonne) sur un périmètre de veille foncière

La veille foncière permet de repérer le foncier plus diffus. Les promoteurs immobiliers ont des spécialistes appelés développeurs qui circulent dans les rues et repèrent les éventuels terrains ou bâtiments en friche. L’EPF IF a une démarche plus amont pour éviter que seul le jeu des opportunités ponctuelles guide la transformation de la ville.

Sur 80 ha en centre-ville, il s’agit de saisir les opportunités pour guider l’évolution urbaine vers ce que souhaite la collectivité : pas uniquement des immeubles de logements monofonctionnels mais des opérations mixtes avec des commerces en pied d’immeubles. Sur 6 parcelles à remembrer, 9 secteurs ont été repérés pour la construction de 500 logements.

 Vincennes (Val de Marne)

On peut penser qu’il y a peu de foncier à Vincennes, mais dans le cadre de son PLU, la commune a identifié des emplacements réservés pour faire des programmes moitié logement social et moitié accession à la propriété. Vincennes a en effet un déficit de logements sociaux selon les critères de la loi SRU et souhaite rattraper son retard. Environ 150 logements sont prévus au total à ce jour.

 L’axe RN3 - Canal de l’Ourcq (Seine-Saint-Denis)

Entre le Canal de l’Ourcq et la RN3, une bande de terrains est en cours d’aménagement. L’EPF IF a signé des conventions avec les villes de Pantin, Romainville, Bobigny, Noisy-le-Sec et Bondy qui se sont d’ailleurs constitués en intercommunalité. Cela correspond à un engagement de 65 millions d’€ pour l’EPF qui va permettre l’aménagement sur 15 ans de 3500 logements et 500 000 m² d’activités économiques.

L’EPF IF accompagne également les projets de territoires et les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) en particulier par le biais de co-financement. Il accompagne par exemple le PLH de la Communauté d’Agglomération de Marne et Chantereine (Seine-et-Marne) pour un objectif de 3240 logements (dont 900 logements sociaux) sur 6 ans et un engagement de 49 millions d’€.

Plus du 1/3 des conventions passées depuis 3 ans ont comme objectif de soutenir les communes en cours de rattrapage des critères de la Loi SRU sur les logements sociaux comme Vincennes, Paris ou dans le Nord de l’Essonne.

A l’horizon 2013, l’EPFIF prévoit un engagement de 1,65 milliards d’€ cumulés sur 2000 ha (20 millions de m²), pour la construction de 65 000 logements et 3 millions de m² d’activités.

Par an, l’EPF contribue à la construction de 7000 logements et à plus de 300 000 m² d’espaces d’activités.

Sachant que 35000 logements sont construits par an en Ile-de-France, l’EPF IF contribue sur son territoire de compétences (5 départements) à environ 30% de la production annuelle. Avec les 3 autres EPF départementaux, la construction totale est de 12 000 logements par an en Ile-de-France, ce qui correspond à plus d’1/3 de ce qui manque pour parvenir à l’objectif de 65 ou 70 000 logements par an.

Le foncier existe donc, mais il faut le transformer et c’est le rôle de l’EPF IF.

Il mobilise le foncier pour le recycler rapidement en garantissant l’équilibre habitat/emploi. Il tient compte de la mixité sociale, du développement durable et de la desserte par les transports en commun. L’équipe de l’EPF IF est constituée de 50 personnes dont 6 experts.

M. Audoubert remercie Gilles Bouvelot et constate que l’EPF IF, ainsi que les autres EPF départementaux, sont de véritables atouts pour les collectivités locales. Ils permettent de soulager une collectivité qui n’a pas les moyens d’un portage de longue durée et facilitent ainsi les opérations de remembrement urbain. Le coût du foncier est également maîtrisé. Il passe ensuite la parole aux membres de la Commission désireux de poser des questions.

Françoise de CUPPER, Maire-Adjointe du Vésinet (78), se demande si les opérations de dépollution sont engagées par l’EPF ou sont à la charge de la collectivité.

Gilles Bouvelot lui répond que l’EPF prend en charge ces opérations sauf dans le cas de dépollutions très spécialisées (pyrotechniques, radioactives etc…) pour lesquelles des organismes rattachés à l’armée sont missionnés. Jean-René Fontaine, Maire-Adjoint de Nogent-sur-Marne(94), demande si les communes peuvent déléguer à l’EPF d’autres outils juridiques que le droit de préemption. Par ailleurs, il s’interroge sur les évolutions attendues autour des gares dans le cadre de la mise en œuvre de la Loi sur le Grand Paris et la création de la Société du Grand Paris.

Gilles Bouvelot lui répond que la DUP (Déclaration d’Utilité Publique) peut également être déléguée à l’EPF en particulier dans le cadre de grands périmètres. Aujourd’hui, 80% des achats par l’EPF sont négociés à l’amiable et 20% sont acquis par le droit de préemption. Les DUP font l’objet d’une demande par la collectivité auprès de la Préfecture qui en attribue le bénéfice à l’EPF qui assiste alors la commune dans sa démarche. Il n’y a pas de délégation générale attribuée, mais la situation est analysée au cas par cas.

Concernant la Société du Grand Paris, l’Etat aura un droit de préemption de 1er rang, celui de la collectivité sera de 2nd rang (ce qui existe déjà théoriquement sur les communes SRU sans avoir été jusqu’à présent exercé).

Bien que l’EPF IF n’ait pas attendu la Loi sur le Grand Paris pour travailler sur des territoires de projets, son souhait est de travailler en « bonne intelligence » avec la Société du Grand Paris comme c’est déjà le cas avec les EPA (Etablissement Public d’Aménagement). L’EPF IF apporte le foncier et la Société du Grand Paris serait en charge de l’aménagement dans le cadre du respect des compétences respectives. Il est possible que l’Etat délègue à l’EPF IF son droit de préemption de 1er rang.

Des discussions sont déjà en cours sur le secteur Pleyel-Saint-Denis. Un contrat devrait être établi entre la Société du Grand Paris et les collectivités concernées. L’EPF IF apportera sa technicité sur la maîtrise du foncier.

Dans les secteurs où un EPA fonctionne, l’intervention de la Société du Grand Paris ne sera pas nécessaire. Christian Blanc, Secrétaire d’Etat chargé du Développement de la Région Capitale, a déjà annoncé que la Société du Grand Paris agirait avant tout par subsidiarité. Gilles Bouvelot souhaite que les 4 EPF de la Région Ile de France trouvent leur place pour que l’articulation des différents acteurs se passe au mieux.

Il précise qu’il est important d’éviter que des actions mal coordonnées fassent monter les enchères sur le foncier.

Daniel MOSMANT, Maire Adjoint de Montreuil (93), évoque les projets de conventions en cours entre sa ville et l’EPF IF. L’ensemble du territoire de la commune est concerné aussi bien en maîtrise foncière directe qu’en veille foncière. Il souhaiterait quelques précisions quant au choix par la commune du bailleur social qui devra travailler avec le promoteur et gérer le parc social. Il cherche à faire réellement travailler ensemble ces 2 acteurs sans beaucoup de succès jusqu’à présent.

Gilles Bouvelot lui répond que, en général, c’est le promoteur qui vend au bailleur social en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). L’inverse existe également (exemple à Paris), dans ce cas c’est le bailleur qui vend au promoteur en VEFA.

En conclusion, M. Audoubert souhaite insister sur le fait que le portage facilité par le biais d’un EPF permet de créer de véritables partenariats public privé et d’éviter ainsi les abus de certains promoteurs.

En l’absence de questions supplémentaires à poser, M. Audoubert remercie Gille Bouvelot de son intervention et rappelle les dates des 2 prochaines commissions :

Jeudi 10 juin à 9h30 et vendredi 18 juin à 9h30

M. AUDOUBERT présente l’ordre du jour de la réunion du 10 juin prochain durant laquelle seront auditionnés M. Bruno MERCIER, en tant que membre du Conseil Fédéral de la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d’HLM et M. Michel LANGLOIS en tant que Président de la Commission Ville, Habitat et Cadre de Vie au CESR IdF.

En outre, il annonce que l’AMIF vient d’être saisie d’une demande de consultation ministérielle concernant la mise en place du projet « système d’enregistrement d’un n° unique » pour les demandes de logements sociaux en Ile-de-France. Une réunion de la Commission pour une présentation de ce projet aura lieu lors de la réunion du vendredi 18 juin à 9h30.

Il indique par ailleurs que l’AMIF a été saisie d’une demande de partenariat du Club de l’Accession à la Propriété, en particulier dans le cadre des prochaines Assises de l’Habitat. Il propose qu’une lettre d’attente lui soit envoyée, avant une audition devant la Commission lors d’une réunion en septembre prochain.

Enfin, M. AUDOUBERT informe les membres de la Commission que certaines entreprises membres du Club AMIF Entreprises souhaiteraient assister aux réunions de Commissions. Il précise qu’il n’est pas très favorable à répondre positivement à ce souhait, en revanche un inventaire des entreprises intéressées peut être fait et leur motivation sera étudiée en réunion de commission. Les membres présents approuvent cette position.

L’ordre du jour étant épuisé, M. Audoubert clôt la réunion.