Cette réunion avait notamment pour objet de recueillir les réactions des participants et leurs contributions au projet de rédaction du P.U.P (projet urbain partenarial) tel qu’il résulte des échanges entre la DIDOL et la DGUHC. La fiche PUP et son projet de textes sont communiqués aux membres de la commission « logement », pour information, en annexe au présent compte-rendu.

Après avoir remercié les participants pour leur présence, M. LEVAIN revient sur le choix de l’ordre du jour consacré à « l’accession ». Ce thème comporte de nombreuses facettes et peut être une solution intéressante aux problèmes du logement, qu’il convient d’explorer dans le détail.

A cet effet, il cède la parole à M. Christophe RABAULT, Directeur de l’AORIF (Union Sociale pour l’Habitat d’Ile-de-France).

M. RABAULT, souhaite communiquer quelques repères sur l’accession et l’accession « sociale ». Il entend tout d’abord procéder à des rappels de cadrage sur l’accession en général, avant de préciser la place de l’accession sociale au sein de l’accession, en balayant les différents outils existants en matière d’accession sociale, qui peuvent concerner aussi bien : les personnes, les opérateurs, les leviers aux mains des collectivités comme le foncier, pour dégager un bilan et des perspectives.

On dénombrait environ 165.000 accessions (toutes acquisitions de biens à titre de résidence principale) en Ile-de-France en 2005, soit 21 % de l’accession en France, pour 20 % de la population française située en Ile-de-France. L’évolution du profil des accédants sur les dix dernières années : on constate une baisse significative en Ile-de-France pour les accédants qui disposent de moins de deux SMIC de revenus => 18 % en 1996 et moins de 11 % en 2005 ; les primo-accédants : de 73 % il y a dix ans, on en dénombre plus que 60 % aujourd’hui. Une sélectivité croissante et la fermeture du marché expliquent ces résultats. Une légère reprise a été observée en 2005 grâce à l’ouverture du « PTZ (prêt à taux zéro) à l’ancien sans travaux » et à l’augmentation des montants accordés. Au résultat, les accédants modestes subissent des contraintes en matière de choix (taille du bien, qualité du logement, localisation, desserte).

Pour ce qui concerne l’accession sociale : les ménages visés ont des revenus modestes, un faible apport personnel et présentent une grande fragilité face aux accidents de la vie. Leur capacité de remboursement étant limitée, l’engagement est long dans la durée. Les risques et la sécurisation de ces dossiers doivent être correctement appréciés.

L’accession sociale est caractérisée par : des produits soumis à des plafonds de prix, des accédants soumis à des plafonds de ressources. Elle s’élargit à des produits proposés à prix réduits par rapport aux prix du marché grâce à des négociations entre des promoteurs et des collectivités locales. Ces résidences principales ne sont pas prises en compte dans les décomptes de la loi SRU. Dans le cadre de la rénovation urbaine, l’accession sociale favorise la mixité sociale.

Les outils

  le PTZ (prêt à taux zéro) soumis à conditions de ressources suivant la composition des ménages, pour une primo-accession. Les plafonds de ressources sont voisins de ceux du PLS Ex : en zone A (Paris et communes limitrophes) Plafond
.pour une personne seule revenu fiscal de 31.000 €
.pour une famille de trois personnes 50.000 €
.pour une famille de cinq personnes 65.000 €
Ce PTZ , limité jusqu’en 2005 au neuf ou à l’ancien avec une quotité de travaux de réhabilitation, était très peu utilisé en Ile-de-France. L’ouverture du PTZ à l’ancien sans travaux a fait apparaître pour 2006 plus de 36.000 PTZ délivrés soit 15 % en Ile-de-France, pour 18.000 € environ de prêt par opération et 10 % du montant de l’opération.

  le PSLA (prêt social location-accession) Il s’agit d’un prêt « aide à la pierre ». Il peut être organisé par un organisme HLM ou un promoteur. Ce dispositif prévoit :
 une phase locative préalable pendant laquelle une partie du montant versé par le ménage correspond à un loyer et une seconde partie est constitutive de l’apport personnel.
 la deuxième phase, acquisitive, au cours de laquelle le propriétaire rembourse des mensualités d’emprunt. En terme de sécurisation une réversibilité est envisageable (débouclage sans achat ou lors de la phase acquisitive est prévu un engagement de rachat et de relogement). Les plafonds de ressources sont inférieurs à ceux du PTZ Plafond
.pour une personne seule revenu fiscal de 27.000 €
.pour une famille de trois personnes 40.000 €

Ce PSLA n’a pas eu beaucoup de succès en Ile-de-France. Il a été amélioré par la loi d’engagement national du logement de 2006, à travers une TVA à taux réduit à 5,5 % , une exonération pendant 15 ans de TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties), l’éligibilité pour le ménage à l’APL et une exonération des droits de mutation à la levée d’option.

M. LEVAIN observe que les différentes procédures pour l’accession sociale s’avèrent complexes et ne sont pas homogènes : l’aide s’adresse parfois aux accédants, parfois aux promoteurs ; rien n’est lié et un sentiment d’égarement se dégage à travers les mesures successivement mises en place.

M. RABAULT revient à l’accession sociale plus « classique », qui s’adresse à des accédants sous plafond de PLS (prêt locatif social), pour un produit dont le prix de vente est plafonné, l’opérateur HLM bénéficiant en contrepartie d’une exonération d’IS (Impôt sur les sociétés). Les plafonds de l’accession sociale sont ceux du PLS avec une tolérance de 25 % pour les ménages situés dans la tranche PLS/PLI (prêt locatif intermédiaire dont les plafonds sont légèrement supérieurs au PLS). Les plafonds de vente en zone A sont légèrement inférieurs à 4.000 € du m² en surface utile. 80 % des ménages franciliens sont sous ressources PLS et 90 % en PLI. La spécificité de l’Ile-de-France fait ressortir la caractéristique suivante : les ménages les plus modestes d’Ile-de-France ont des revenus plus faibles que la moyenne nationale et les ménages à revenus les plus hauts ont des revenus supérieurs à la moyenne nationale. L’accession sociale en zone de rénovation urbaine

Un dispositif particulier et cumulable avec les précédents s’applique aux zones de rénovation urbaine, incluant un périmètre de 500 m autour, offre la possibilité à un promoteur privé ou HLM de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % et d’une subvention de l’ANRU (jusqu’à 10.000 € par logement sous condition d’une minoration du prix du logement). Cette politique de l’ANRU vise à favoriser la diversification dans le quartier et aux abords immédiats du quartier. Les résultats restent modestes : environ 1 millier de logements par an en accession sociale, soit environ 1/40è de la construction neuve.

En matière d’accession sociale classique, les opérateurs HLM ont signé en 2003 une charte de sécurisation des ménages qui porte sur une garantie de rachat en cas de difficultés du ménage, une assurance contre la décote en cas de revente forcée, une garantie de relogement dans le parc social.

L’action foncière : un outil pour rendre possible l’accession

4 établissements publics fonciers ont été créés en Ile-de-France (départementaux : 78 ; 92 ; 95 et régional). Ils représentent pour les collectivités un lieu de travail intéressant et permettent la préparation de foncier à des prix maîtrisés qui favorisent des opérations d’accession sociale. Il est à noter que les EPCI s’appliquent à mettre en œuvre un programme d’action foncière.

Par rapport aux pays anglo-saxons, la France utilise très peu les possibilités de dissociation de la propriété du sol et du bâti. Depuis fin 2006, le Pass foncier, issu d’une convention entre l’Etat et le 1 % logement, facilite l’achat d’une résidence principale dans le neuf, en permettant d’acheter en deux temps, le logement d’abord et le terrain ensuite. En Ile-de-France, le pass foncier pose problème parce qu’il est uniquement mobilisable sur de l’individuel. Conditions d’accès au Pass foncier : destiné à la primo-accession, des plafonds de ressources stricts (plafonds du PSLA), un portage du terrain par le 1 %.

L’intervention de la collectivité locale sur le foncier peut mobiliser ou minorer les prix et faciliter les offres d’accession.

M. LEVAIN souligne la densité des informations dont M. RABAULT vient de faire l’exposé. Conscient des obstacles auxquelles les collectivités se heurtent dans ce domaine, il souhaite connaître les possibilités offertes à ces dernières pour se documenter ? A priori des solutions existent pour favoriser l’accession et des fonds sont disponibles mais le manque d’informations n’en permet pas l’utilisation.

M. RABAULT précise qu’il existe au sein de l’AORIF un groupe de travail « accession ». Des opérateurs se tiennent à la disposition des élus pour les rencontrer et leur apporter l’information technique qui leur est nécessaire.

M. LEVAIN revient sur les problèmes liés au prix du foncier. La politique des domaines visant à indexer le prix du foncier sur les prix du marché met les collectivités en difficultés pour le montage d’opérations intéressantes.

M. RABAULT estime qu’un travail de péréquation à travers les politiques foncières à grande échelle, dans le cadre des Etablissements Publics Fonciers, est essentiel. Il faut donner du temps à ce travail pour produire ses effets. Ainsi, hors Paris, les établissements fonciers ayant une trentaine d’années de pratique ont pu capitaliser du foncier qui autorise une politique intéressante.

Pour M. LEVAIN, les établissements publics fonciers ne prennent pas en considération des opérations à long terme.

M. FONTAINE évoque l’existence du SAF 94 (Syndicat mixte d’action foncière du Val-de-Marne), antérieure aux EPF départementaux. Cet Etablissement public, réunissant communes et département, procède aux acquisitions foncières nécessaires à la conduite des projets et en assure le portage jusqu’à dix ans.

M. RABAULT précise que des coopératives d’opérateurs interviennent également en accession (exemple : « La chaumière de l’Ile-de-France » coopérative de production du groupe EXPANSIEL). D’autres coopératives indépendantes existent également (ex VITRY COOP HABITATION).

Par ailleurs, concernant l’action des collectivités à travers le foncier, M. RABAULT évoque un dispositif de clauses anti-spéculatives prévu dans les actes d’accessions, qui portent notamment sur le délai de revente, la possibilité de préemption par la collectivité et de remboursement des aides en cas de plus-value. Ce dispositif vise à empêcher la réalisation d’un profit résultant d’aides publiques.

La vente HLM : un mode d’accession particulier

La signature au niveau national entre l’Union Sociale pour l’Habitat et le Ministre du logement d’un accord sur la mobilité comporte un engagement national de vente de logements HLM. Cet accord ne fait pas l’objet de déclinaisons territoriales. En Ile-de-France, 400 logements par an se sont vendus en moyenne au cours des dernières années. Les positionnements des opérateurs et des collectivités locales sont très contrastés. Pour les opérateurs la question de gestion de la copropriété se pose. Les opérateurs qui se lancent dans ce type de dossiers doivent s’impliquer et ont la possibilité d’occuper le rôle de syndic.

A ce sujet, M. FONTAINE souligne qu’il serait utile de s’interroger sur des aménagements législatifs à apporter sur la gestion de ces copropriétés. La mixité des statuts et les divergences d’intérêts génèrent souvent des situations de blocage dans les décisions liées à la gestion des biens.

Pour conclure sur la question de l’accession, M. RABAULT observe un bilan mitigé en Ile-de-France. Les prix élevés du marché de l’immobilier rendent difficilement mobilisables les produits tels qu’ils existent, et les bénéficiaires se situent dans la fourchette haute des plafonds. Les perspectives actuelles : une hausse vraisemblable du PTZ à travers le PTZ dans l’ancien. Une meilleure implication des établissements publics fonciers devrait être observée. Il sera utile de travailler à une utilisation du pass foncier en collectif et sur les avantages fiscaux accordés aux promoteurs.

M. LEVAIN remercie M. RABAULT pour cet exposé particulièrement intéressant. Il observe que de nombreux dispositifs existent mais sont tellement complexes qu’ils sont peu utilisés, au moins sur le secteur de l’Ile-de-France.

M. RABAULT remarque que les dispositifs paraissent bien calés pour les régions hors Ile-de-France, mais que les spécificités de cette dernière ne sont a priori pas prises en compte.

M. LEVAIN rappelle qu’il s’agit d’une des propositions fondamentales du projet de plateforme qui sera présenté par la commission lors de ses prochains travaux. On assiste en Ile-de-France à un blocage qui induit une situation explosive. Le non respect du parcours résidentiel, un mauvais ajustement des loyers, la non prise en compte de la loi SRU, le foncier rare et cher, … autant d’éléments qui pénalisent la politique du logement. Les populations les moins aisées sont pénalisées. Il faudrait pouvoir aider les jeunes ménages à accéder à un petit logement. Le déblocage du financement des résidences étudiantes pourrait être obtenu en PLA ou en PLUS.

M. RABAULT précise qu’à l’initiative de la région Ile-de-France, un accord entre l’Etat et la Région existe depuis 2002 pour autoriser 50 % de financement en PLUS et PLS sur le logement étudiant. Cet accord ne s’adresse pas aux jeunes travailleurs, il ne concerne que les étudiants.

M. LEVAIN souhaite que des efforts soient réalisés pour aider les étudiants, les jeunes travailleurs, les jeunes ménages, à accéder, pour leur permettre d’initier un parcours.

M. FONTAINE rappelle le dispositif du plan épargne-logement qui permettait de constituer un apport personnel et d’accéder à un financement privilégié. Il lui semblerait intéressant de relancer un tel dispositif en le concentrant sur la sortie en prêt foncier. Mme LAVANCIER, Adjointe au Maire de MANTES-LA-VILLE (78) préconise un procédé récemment utilisé à Mantes-la-Ville. Le promoteur d’une réalisation de 60 logements en accession à la propriété a accepté de réserver une dizaine d’appartements de petite superficie (du studio au T2) pour les proposer à des jeunes primo-accédants de la commune. Ces dix appartements ont fait l’objet d’une vente « flash » sur un week-end et ont été immédiatement vendus, compte tenu des conditions accordées (PTZ, pas d’apport personnel…).

M. LEVAIN souligne l’importance d’inviter les différents interlocuteurs à débattre : bailleurs, représentants de la finance, les élus, des associatifs et l’administration du budget. Il propose auparavant de diffuser une plateforme de propositions, dès la rentrée prochaine, et d’organiser également une table ronde avec les opérateurs financiers, ceux-ci n’ayant pas encore été contactés par la commission.

M. FONTAINE souhaiterait qu’une analyse de la demande soit effectuée. Quels sont les demandeurs et comment hiérarchiser la demande ? Il rappelle qu’on relève 80 % de personnes éligibles au logement social pour 22 % de logements sociaux.

M. RABAULT estime potentiellement les demandeurs de logement social à 50 % . Il précise qu’un système de fichage et de gestion de la demande a été instauré par les bailleurs dans les pays de Loire. Une proposition a été faite pour l’Ile de France dans le cadre des Etats Généraux du Logement organisés par le Préfet de Région pour créer un même type de fichier, avec une animation assurée par l’Etat. En Ile-de-France 85 % du parc sont réservés (40 % pour le 1 % ; 40 %pour les collectivités et la Préfecture ; 15 % pour les bailleurs). L’ensemble des réservataires devrait adhérer à cette opération, sous l’égide de l’Etat.

Mme LAVANCIER précise que sa communauté d’agglomération s’occupe du logement pour 13 communes. Une charte établie depuis quelques années, prévoyait l’étude des cas particuliers (ménages en difficultés) pour l’attribution des logements. La loi DALO vient contrecarrer cette démarche en suggérant un apport de cas particuliers extérieurs.

M. FONTAINE revient sur les loyers. Il pense qu’il serait utile d’étudier un mode d’accès basé sur le taux d’effort du locataire, net des aides (entre un minimum et un maximum). M. RABAULT confirme qu’une injustice est constatée à ce sujet. Suivant la composition familiale et les revenus, pour un même loyer, les taux d’effort sont souvent différents. Ce problème a été évoqué dans le cadre des Etats Généraux du Logement en ce qui concerne l’équilibrage du tryptique loyer/APL/ressources.

Pour conclure, M. LEVAIN remercie M. RABAULT pour sa participation à cette réunion qui a permis d’enrichir en informations et en réflexion les travaux entrepris par les membres de la commission. Cette dernière est appelée à organiser dès ses prochaines réunions une démarche active auprès des différents interlocuteurs qu’il conviendra de convier à débattre. M. RABAULT se déclare prêt à participer à ces échanges.

Fiche_PUP_GT_30-01-08.doc

PUP_projet_articles.doc

PUP_Vdef8-02-08.doc