D’ores et déjà, la Ministre elle-même en a récemment confirmé sa conviction, l’existence d’une spécificité dans le domaine du logement en Ile-de-France est remarquable. L’AMIF est particulièrement disposée de ce fait à intervenir dans le débat.

M. LEVAIN a rencontré en septembre dernier Mme BOUTIN, Ministre du Logement et de la Ville, et ses Conseillers techniques, en présence également de représentants de l’AMF. Au cours de cet entretien, et lors du Congrès HLM de Lyon, il a noté un fort intérêt de Mme BOUTIN en faveur du Droit au logement opposable et un encouragement à la vente de logements sociaux. Les Offices HLM de leur côté semblent peu concernés par ces considérations qui par ailleurs ne s’intéressent pas à la classe « intermédiaire » entre ces deux solutions extrêmes.

Compte tenu des dispositions envisagées par le Ministère et de la situation particulière de l’Ile-de-France, M. LEVAIN propose de se rapprocher de la Préfecture de Région pour évaluer les perspectives.

M. FONTAINE, confirme l’opportunité de cette démarche compte tenu de la mission confiée par le Premier Ministre à la Préfecture de Région pour étudier les moyens de redynamiser la construction en Ile-de-France. Un comité de pilotage associera tous les grands acteurs à cette démarche et quatre groupes de travail seront créés à compétences diverses : compétences et gouvernance dans le domaine du logement ; questions d’urbanisme, le foncier et l’habitat ; les produits immobiliers ; l’hébergement d’urgence (loi DALO).

Mme LE RESTE, Maire-Adjoint de MEUDON (92), souhaiterait que les études abordent la question du travail et du déplacement mais M. LEVAIN précise que ce sujet relève du SDRIF. Compte tenu des divergences de vues observées entre l’Etat et la Région, l’échéance des élections municipales implique une inertie passagère. La Région n’a peut-être pas assez estimé les dépenses relatives aux transports mais un consensus s’instaure progressivement en faveur de la densification qui pourrait pallier le problème. Mme LE RESTE suggère que la Convention « Bureau/logement » puisse favoriser à terme une création de logements à proximité des entreprises.

Mme RAMOND, Adjointe au Maire de LEVALLOIS (92), revient sur les dispositions relatives à la loi DALO et s’interroge sur le mode d’articulation des Commissions de médiation départementales qui doivent être mises en place. Elle remarque que les décisions de ces commissions pourront donner lieu à une revendication auprès des tribunaux mais elles n’offrent pas de solution à l’égard de la pénurie de logements. Par ailleurs, elle précise que les bénéficiaires de logements passerelles souffrent d’un manque de suivi social qui pourrait permettre une évolution de leur situation et ainsi de libérer ultérieurement lesdits logements.

M. LEVAIN confirme que ces réflexions déjà abordées précédemment constituent un exemple des remarques qui seront relevées dans sa note de synthèse.

M. MAILIER, Adjoint au Maire de MONTEREAU-FAULT-YONNE (77) et Président de l’Office Municipal HLM, abonde en ce sens. Sa municipalité dénombre 13.500 habitants en logement social, sur 18.000 habitants (74 %) pour un Office HLM en grandes difficultés de gestion. Il évoque le congrès HLM de Lyon, au cours duquel le Président des « Restaus du Cœur », s’est déclaré prêt à accompagner les Offices HLM avec une mesure de « bail glissant ». M. MAILIER aurait fait observer à Mme BOUTIN que les bailleurs sociaux appliquent depuis des années les principes de la loi DALO. A MONTEREAU, 60 % des locataires de l’Office HLM vivent au moyen du RMI et 10 % n’acquittent pas de loyer. Des conseillers économiques et sociaux participent à la tâche des bailleurs sociaux. M. MAILIER, et des représentants de la CAF et de l’UDAF doivent prochainement rencontrer Mme BOUTIN pour solliciter une redistribution efficace et contrôlée des allocations. L’attribution d’un logement doit également supposer un accompagnement pour que la personne en difficultés puisse améliorer sa situation.

M. LEVAIN admet qu’il s’agit effectivement d’un contrat social à mettre en place. Il reconnaît l’investissement des bailleurs à satisfaire des demandes sensibles alors que les Offices interdépartementaux exercent parfois un pouvoir autoritaire qu’il conviendrait de contenir, en refusant l’attribution d’un logement à des familles en situation précaire

Mme DEPOILLY, adjointe au Maire de FONTENAY-SOUS-BOIS (94) remarque que l’évocation de la loi DALO a été schématisée. Elle rappelle sa mise en application au 1er janvier 2008 sur la totalité des contingents préfectoraux (25 %) pour les expulsés, les « sans-domicile fixe » et les « suroccupations ». Ces critères ne pourront être pris en considération que pour certaines villes d’Ile-de-France et la situation n’est pas équitable sur l’ensemble de la région. Cette loi devrait être liée à la construction des 20 % de logements sociaux.

M. LEVAIN pense qu’il n’est pas judicieux de relancer le débat sur la loi DALO qui par ailleurs lui semble inapplicable.

Mme DEPOILLY insiste sur le fait que cette loi va effectivement entrer en application en janvier prochain et précise que le bailleur n’étant plus seul décideur, la situation sera rendue particulièrement difficile, le préfet ayant la possibilité d’imposer sa décision.

M. LEVAIN souhaite revenir à l’ordre du jour. Il sollicite à ce sujet l’intervention de M. FONTAINE afin de présenter les divers éléments de la note « Accession sociale à la propriété du logement » qu’il a rédigée et qui a été transmise en septembre dernier aux membres de la commission.

M. FONTAINE souhaite formuler un « guide de lecture » de cette note. Elle se décompose en trois parties :
 un descriptif de la situation actuelle, ce qui a été réalisé et l’intérêt des mesures qui ont été prises ;
 une discussion proposée sur un certain nombre de questions ;
 une conclusion dans laquelle M. FONTAINE expose qu’à son avis le développement de l’accession à la propriété, notamment au moyen d’aides spécifiques, conduirait à modifier substantiellement le dispositif actuel : redéploiement des aides personnelles et à la pierre d’un montant total de 26 milliards d’Euros, correction des incohérences du système (niveau des plafonds et maintien dans les lieux notamment) et création d’une place dans le parc locatif en vue de l’exécution de la loi DALO.

Plusieurs questions peuvent alors être posées :
Faut-il réellement prévoir un logement pour 70 % des français éligibles au logement social ?
Ne faut-il pas aider à l’accession pour libérer le logement social pour les plus démunis ?
Faut-il vendre les logements sociaux actuels et comment ?
Faut-il vendre les logements sociaux existants aux locataires actuels ?
Comment inciter les personnes bénéficiant d’un logement social à accéder à un autre type de logement ?

M. LEVAIN envisage le sujet sous un autre angle pour permettre à l’AMIF de proposer des solutions. Il s’agit, selon lui, à la base d’un problème d’urbanisme. En leur qualité de gestionnaires des villes, les élus semblent les plus aptes à prendre les décisions et il n’est pas acceptable de devoir s’en remettre aux décisions préfectorales.

En dépit d’une certaine incohérence admise par les élus, les plafonds ne semblent pas faire l’objet d’une remise en cause par la Ministre.

Les locataires dont les revenus sont les plus confortables, peuvent profiter du système en investissant un profit dégagé au moyen d’un loyer modique et s’offrir parfois un placement immobilier tout à fait légal.

L’offre d’accession sociale ne peut ignorer le secteur privé les programmes étant intimement liés. Les organismes HLM se sont mis eux-mêmes en situation de marché et choisissent les locataires les plus solvables parmi les 70 % des personnes éligibles. Les personnes les plus démunies sont défavorisées par ce système. Il faut encourager le privé à participer à l’offre sociale.

M. MAILIER précise qu’il serait utile que les DDE en acceptent le principe. Actuellement 10 à 12 % de la production est réalisée en VEFA, il faudrait pouvoir parvenir à 30 %. Il faut également faire venir le logement social en centre ville.

M. LEVAIN confirme qu’il est important de s’attacher à fournir une offre à des prix raisonnables. Contrairement aux idées reçues, il est constaté que les appels d’offre fonctionnent sur des mécanismes d’ententes. Il demeure difficile aujourd’hui de fournir une accession sociale à un prix économique. L’incitation du secteur privé à participer à l’offre peut favoriser une réelle concurrence. Il y a une très forte demande en faveur de l’accession sociale. Il est préférable de faciliter une accession « ailleurs » plutôt que d’inciter les locataires à acquérir leur logement. Il parait anormal d’aider des locataires à acquérir un logement sur lequel ils ont déjà réalisé une économie de loyer.

M. MAILIER s’interroge : à qui doit-on vendre le patrimoine ? Il souligne qu’il sera difficile de proposer à un locataire, qui se satisfait de son logement et des services d’entretien dont il bénéficie pour un loyer modique, d’acquérir un bien ailleurs avec un coût supplémentaire.

Mme MAZARD, déléguée au logement de SEVRES (92) rappelle qu’il y a une forte demande d’accession sociale. Par rapport aux prix du marché, il existe un décalage évident sur la 1ère couronne d’Ile-de-France entre les ressources des ménages et la possibilité de se loger. Il faut pourtant stabiliser cette population et leur proposer de nouveaux choix. Comment créer une nouvelle offre d’accession sociale : dans quel cadre, comment, et quid des reventes ?

Mme RAMOND explique qu’à LEVALLOIS, une forte demande de la classe moyenne qui ne peut ni louer dans le privé, ni acheter, mais ne relève pas non plus du HLM, justifie une importante construction de PLS.

M. LEVAIN rappelle qu’il faut s’intéresser au domaine de l’accession.

M. FONTAINE confirme que sa note souligne que le développement de l’accession est justifié par la mise en place d’un meilleur équilibre entre les statuts de locataire et de propriétaire, par le renforcement de la sécurité financière au regard des retraites, et par un meilleur équilibre territorial en Ile-de-France. La vente de logements sociaux ne peut intervenir que sur une commune à fort taux de logements sociaux, pour rééquilibrer son pourcentage, mais en aucun cas une commune ne devrait aliéner son potentiel s’il est insuffisant. On pourrait dans les zones ANRU favoriser une politique de vente après réhabilitation.

Mme DEPOILLY estime le coût de l’accession à la propriété trop élevé et n’est pas à la portée de la majorité des locataires. Qui peut acheter ? On risque, selon elle, de regrouper dans les logements aidés de moins bonne qualité les locataires les plus défavorisés. Mme DEPOILLY propose la suppression des plafonds pour pouvoir équilibrer sociologiquement le parc social et un blocage de 20 ans pour la revente d’un bien.

M. LEVAIN rappelle qu’il n’est pas indispensable de vendre du logement social sous prétexte que l’Etat l’a décidé. La vente de logements sociaux peut être concevable à un faible pourcentage mais n’est pas la solution centrale. Le coût du foncier en Ile-de-France est élevé et les marges ne peuvent être envisageables que sur le coût de la construction. Il serait utile d’en étudier les aspects comptables.

Il conviendrait de travailler sur l’offre du privé pour parvenir à proposer une accession à un prix de revient relativement économique et réaliser des opérations suffisamment importantes pour que l’effort consenti sur les marges soit compensé par le chiffre d’affaires. Par ailleurs, il faut simplifier les procédures d’appels d’offres qui sont extrêmement lourdes.

M. MAILIER préconise l’obtention d’aides pour l’acquisition de terrains à des prix modiques.

M. FONTAINE revient sur la question de l’aide au logement (26 milliards d’Euros au total). L’aide à la pierre n’est qu’une faible portion de l’aide, la plus grande partie étant constituée par l’aide personnelle. Il recommande une réflexion sur l’aide personnelle au locataire et l’aide personnelle à l’accédant. Ne faudrait-il pas augmenter l’écart entre le niveau des aides personnelles pour encourager la démarche d’accession ?

M. MAILIER évoque la spécificité de l’Ile-de-France et précise que de plus en plus de maires et de vice-présidents de communautés d’agglomérations s’intéressent à l’aide à la pierre et au parcours résidentiel du locatif à l’accession.

M. LEVAIN souligne qu’il y un problème de gouvernance en matière de logement social. Il y a un besoin à satisfaire et il faut trouver des moyens pour y parvenir. Il faut travailler sur le prix de revient, la partie financière de la construction. Il existe par ailleurs une méfiance à l’égard de la revente des logements qui favoriserait la spéculation.

M. FONTAINE rappelle que la loi BORLOO stipule que la vente des biens doit se faire au prix du marché ou pour une vente à un prix inférieur, la revente ne pourrait être effective avant 5 ans, ce qui limite la spéculation.

M. MAILIER précise qu’à MONTEREAU un programme d’accession aidée a fait l’objet d’une clause de non revente avant 10 ans, sauf mutation, divorce etc… auquel cas la revente ne peut se faire qu’à un primo accédant.

Pour conclure, M. LEVAIN retient quelques idées : l’absence de plafonds est intéressante mais rend plus délicat le choix des candidats à l’accession. Il faut accepter la revente de certains logements, ne pas exclure le privé du marché, parler d’accession « économique » et la favoriser, travailler sur les coûts à partir d’exemples concluants et revoir les systèmes d’appels d’offres, revenir sur le basculement de l’aide en faveur de la construction, obtenir du Ministère la détaxation de l’accession sociale dans les zones où le coût du foncier est très élevé.

Il préconise une alliance du secteur social avec le privé pour effectuer une pression gouvernementale.