A ce propos, M. LEVAIN, évoque le cas des hôtels meublés utilisés pour l’accueil de familles en difficultés, répertoriés en Préfecture et menacés d’évacuation dans le but de faire cesser un type d’habitat indigne. Le relogement de ces familles s’avère problématique.

Certains de ces hôtels appartiennent à des propriétaires qui les ont mis en gérance ou encore les exploitent eux-mêmes. Dès lors que l’hôtel a été répertorié sur les listes préfectorales, et l’évacuation des occupants envisagée, le propriétaire va se réapproprier le bien en gérance et tenter de le réhabiliter pour le vendre par appartements. Aucune préemption n’est possible en ce cas.

M. LEVAIN souhaiterait que les Préfectures informent préalablement de leurs intentions les communes ou encore les organismes qui peuvent procéder à un accompagnement social. Ce type de structure hôtelière présente, selon lui, un intérêt pour l’hébergement d’urgence qui mérite d’être souligné.

Afin d’aborder l’ordre du jour « Le logement social, pour qui ? », le Président de la Commission a sollicité l’intervention de Mme Isabelle MARQUES, Directrice Territoriale de COOPERATION ET FAMILLE (filiale du Groupe LOGEMENT FRANÇAIS).

Mme MARQUES a résumé son intervention dans le document ci-joint en annexe. Elle préconise par ailleurs la lecture des circulaires du Ministère de l’Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement suivantes :

  circulaire UHC/FB3 N°2006-90 du 12 décembre 2006, relative aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les HLM et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif ;
  circulaire UHC/DH2/n°2006-51 du 17 juillet 2006 relative à la fixation du loyer maximal des conventions. Ces documents peuvent être consultés sur internet.

Mme SAVIGNY, Maire-Adjointe des MUREAUX (78) souligne les difficultés rencontrées dans sa commune sur un ensemble dans lequel on trouve de l’accession à la propriété et un bailleur social ; ce dernier issu du 1% patronal n’est jamais présent aux assemblées générales et regroupe une majorité qui fait blocage aux travaux à effectuer. La copropriété se dégrade. Mme SAVIGNY invite les membres de la commission à se montrer vigilants par rapport à ce type de situation.

M. LEVAIN préconise une stratégie foncière et une structuration réfléchie des copropriétés. Le problème du logement des jeunes est abordé.

M. LEVAIN propose que des solutions rapides, économiques et temporaires soient envisagées (constructions de type « ALGECO »).

Mme MARQUES gère des logements qui ont le statut de « foyer pour jeunes » dont le loyer est une « redevance ». Cette solution est mise en œuvre avant la recherche des occupants. Elle s’avère au final trop coûteuse pour les jeunes.

Mme SAVIGNY précise que des plans départementaux pour le logement des jeunes se mettent en place. Une réflexion s’organise sur les besoins des jeunes. Un observatoire de la demande des jeunes et du fonctionnement du logement social permet de constater une inadéquation entre les loyers proposés et les ressources des jeunes travailleurs.

M. FONTAINE souligne l’importance de distinguer « un logement social pour jeunes travailleurs » et « une résidence sociale pour jeunes travailleurs en formation », solution de logement temporaire intéressante, proposée par des associations en partenariat avec des entreprises.

Mme SAVIGNY remarque qu’il y a trop de lois dans le domaine du logement. La mise en place d’un système de logements « intergénérationnels » qui fonctionne très bien en Europe et dans le logement privé, se heurte dans le parc social à des considérations liées au bail. Ainsi, des personnes âgées pourraient bénéficier d’une présence et d’une aide d’un jeune qui poursuit ses études en contrepartie de son hébergement, mais la loi interdit cet hébergement et les bailleurs refusent de tels arrangements.

Mme MARQUES précise qu’il est possible d’héberger quelqu’un à titre gracieux dans son logement social, mais qu’un problème éthique se pose. La personne hébergée est domiciliée dans ce logement et il est possible d’imaginer qu’elle puisse à un moment donné prétendre à son maintien dans les lieux.

Mme SAVIGNY observe qu’un fonctionnement mis en place et géré par une association pourrait permettre d’encadrer l’offre, la demande et d’éviter les complications.

Mme MARQUES estime que cette idée semble intéressante et mériterait d’être étudiée.

M. LEVAIN pense qu’elle pourrait s’intégrer aux propositions que la commission logement entend présenter en fin d’année à des professionnels. La raréfaction du logement social face à la demande croissante, ne permet plus les mêmes comportements qu’auparavant. Il faut envisager une rotation des stocks ; la production de logements va finir par décroître par manque d’espace et la demande s’élève.

M. FONTAINE rappelle l’impossibilité d’accorder à 70 % des français un accès au parc social. Les plafonds de ressources sont inadaptés et les bailleurs sociaux sont tentés de favoriser les personnes solvables. L’offre est bloquée, la production difficile et peu diversifiée et les personnes à revenus modestes - objet de la mission du parc social - ont de plus en plus de difficultés à y accéder.

M. LEVAIN confirme que la mixité sociale participe à l’idée d’assurer la stabilité financière des Offices HLM et qu’il semble difficile dans ces conditions de satisfaire la demande.

Afin d’éclaircir la situation, Mme MARQUES pense qu’il convient de s’interroger sur « qui sont les demandeurs ? » et creuser les enquêtes sociales pour comprendre les « sur » ou « sous » occupations de logements.

M. FONTAINE souligne que des réformes doivent être entreprises sur une longue durée et régionalisées. Il rappelle les instructions du SDRIF qui préconise de rapprocher le logement de l’emploi en densifiant si nécessaire dans les zones pavillonnaires.

M. LEVAIN précise que cet objectif fait l’objet d’un débat régional. Les avis sont partagés. La densification peut s’envisager si elle s’accompagne de critères de construction de qualité.

Par ailleurs, les maires devront débloquer du foncier mais ils ne souhaiteront pas s’engager sur les bases actuelles. Ils n’accepteront pas une densification qui puisse compromettre la sécurité de leur ville. Les critères sélectifs des bailleurs et le droit au maintien dans les lieux, ne permettent pas aux élus une gestion de la citoyenneté.

Mme MARQUES admet qu’il est intéressant de créer un lien entre les bailleurs et la citoyenneté (contrat social).

Mme SAVIGNY s’interroge sur la possibilité de prendre en considération légalement la connaissance d’un locataire et de son comportement.

M. LEVAIN souligne qu’en procédure d’expulsion, le Préfet prend l’avis des services sociaux du département mais pas celui du maire.

M. FONTAINE rappelle les nouvelles dispositions en faveur du droit au logement qui se sont avérées nécessaires mais dont les conséquences sont à prendre en considération : « il va falloir faire de la place dans le parc existant ». Les Maires et les Présidents d’EPCI vont devoir aussi mobiliser les ressources et créer des logements. Il faut rechercher les orientations pour l’avenir, prévoir une mixité d’habitat pour solutionner la mixité sociale.

M. LEVAIN confirme la responsabilité imposée au Maire et l’absence de moyens en contrepartie. Le système repose sur une politique financière et la mixité sociale dépend de la stratégie des bailleurs. Une culture de méfiance à l’égard de l’élu local semble instaurée. « La nouvelle loi sur le droit opposable vient péjorer le système et stigmatiser le logement social ».

Un travail avec les bailleurs s’avère indispensable.

Le Président remercie Mme MARQUES pour son intervention et clôt la séance.

Intervention de Mme MARQUES