M. Dominique de VILLEPIN, Premier Ministre, suite à la réunion du Conseil national des politiques de lutte contre l’exclusion du 12 mai 2006, a manifesté son intérêt auprès de M. Xavier EMMANUELLI, Président du Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées, pour ses travaux sur le droit au logement opposable.

Il lui a confié la mission d’organiser une démarche de concertation avec le concours notamment des Associations d’Elus locaux, en vue de déterminer les conditions et les modalités d’une expérimentation locale du droit au logement opposable.

A la demande de M. PERNES, Président de l’AMIF, et en sa qualité de Président de la Commission Logement, M. LEVAIN a représenté l’AMIF lors d’une réunion qui s’est tenue le 13 septembre dernier. L’exposé rédigé par M. LEVAIN pour cette occasion peut-être consulté sur son blog : jeanlevain.typepad.com . Une réunion de synthèse est prévue pour le 4 octobre 2006.

M. LEVAIN rappelle ensuite l’ordre du jour : « Bail : statut juridique ; procédure d’attribution et de gestion ». Il souligne tout d’abord la vision distincte du Maire et du bailleur à l’égard de l’accès au logement social. Le Maire résonne en termes de flux et s’attache à loger des habitants à basses ressources et dont le comportement sera respectueux du contrat social. Le bailleur optera plutôt pour les classes moyennes et une stabilité dans la durée du bail.

Afin d’éclaircir le sujet, le Président a sollicité l’intervention de Mme Huberte WEINUM, Conseiller Juridique à l’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT, qui rappelle les spécificités du bail HLM. ( *cf annexe 1 ) et répond aux interrogations ou remarques des participants :

  les surloyers sont minimes et n’ont donc pas un intérêt dissuasif auprès des locataires pour libérer les logements : ceci devrait changer, de nouveaux barêmes sont en attente de décrets ;

  les Maires et leurs Adjoints n’ont qu’un droit consultatif dans les commissions et ne peuvent exprimer un refus ;

  un logement est qualifié HLM en considération de son financement, davantage que par la nature du bailleur. Le législateur devrait ouvrir le financement à d’autres opérateurs que les Sociétés HLM et SEM.

M. FONTAINE s’interroge sur la valeur du critère d’occupation. Ceci relève du règlement intérieur des commissions d’attribution qui examinent en fonction des demandes et prennent la décision d’attribuer ou pas. La responsabilité de la commission et par extension de l’Office HLM n’a pas force de loi.

Le cas des personnes handicapées est évoqué. L’équipement adapté à un locataire handicapé n’impose pas la transmission du bail à une autre personne handicapée. Le transfert du bail est applicable de la même manière que pour un autre logement.

M. LEVAIN remercie Mme WEINUM pour son aimable intervention et se tourne vers l’assemblée pour structurer le débat.

Dans un premier temps, il exprime le souhait qu’au regard de la législation actuelle, des suggestions soient faites pour que l’on puisse ultérieurement envisager une action de l’AMIF, avec l’aide de son Président M. PERNES, pour faire évoluer les textes.

Tout d’abord, M. LEVAIN s’interroge : « Peut-on raisonnablement remplir notre mission d’élu de faire en sorte que la misère en matière d’attribution de logement social soit diminuée avec le système actuel ? » Considère-t-on que la législation de 1948 a tout prévu et reste d’actualité ?

Les loyers et ce qui semble une aberration : les surloyers, sont évoqués. L’évolution des loyers est liée à l’ancienneté des bâtiments, ce qui rend l’échange des logements impossible, en dépit de la bonne volonté éventuelle des locataires. Ainsi un grand logement ancien occupé par une famille dont la composition s’est amoindrie (départ des enfants devenus adultes notamment), ne peut être échangé pour un logement plus petit et plus récent, le loyer de ce dernier étant plus élevé.

Par ailleurs, les critères de sélection des occupants doivent également faire l’objet d’une attention particulière. Le seul paiement du loyer doit-il garantir l’attribution d’un logement ? Les troubles de jouissance sont-ils à considérer ?

Mme DUMAS-MARGUERY, Maire-Adjoint de CLICHY (92) demande la définition du logement social et ce qui permet de respecter une vraie mixité sociale.

M. LEVAIN précise que ces questions feront l’objet de réunions futures et communique la chronologie des thèmes retenus pour les prochaines réunions :

  le logement social intégré dans son environnement social : responsabilité du bailleur et des autorités publiques ;
  logement social et urbanisme ; financement de la construction locative sociale ;
  le logement social pour qui ?
  l’accession.

M. FONTAINE revient sur les spécificités du bail HLM par rapport au bail privé et préconise une étude des deux, afin de vérifier si le bail HLM est adapté.

Mme GUYON, Maire-Adjoint de FONTENAY-AUX-ROSES (92), évoque le cas des familles expulsées qui ne peuvent plus se loger. Sur la commune de FONTENAY-AUX-ROSES, des logements passerelles sont mis à disposition des familles en grande difficulté afin d’éviter les expulsions. Une bonne cohésion des services sociaux et administratifs est nécessaire. Les rares expulsions subsistantes relèvent, selon elle, principalement de la mauvaise foi des locataires.

Pour Mme MAZARD, Conseillère Municipale déléguée au logement de SEVRES (92), les critères de la loi de 1948 doivent évoluer. Il faut notamment instaurer une révision régulière des baux, pour libérer des logements. Ceci induit également le problème des logements intermédiaires.

Mme SAVIGNY, Maire-Adjointe des MUREAUX (78), s’alarme. 48 % de logements HLM aux MUREAUX, une population qui se paupérise ; des familles souhaitent quitter la commune pour travailler ailleurs mais leurs candidatures sont rejetées lorsqu’elles précisent leur localité d’origine. Quel type d’accompagnement social pour ces candidatures peut-on proposer ? Comment assurer la fluidité du parc ? Une plus grande solidarité, à l’échelle régionale, doit s’instaurer.

M. LEVAIN déplore qu’effectivement les communes n’aient guère leur mot à dire dans les commissions d’attribution et se heurtent occasionnellement à la politique des bailleurs.

M. FONTAINE s’indigne du critère des ressources en vue de l’attribution d’un logement. Le revenu pris en considération tient compte de l’abattement de 20 %. Le taux d’effort est consenti avant aides. De ce fait, selon lui, les chiffres qui circulent sont absolument erronés et créent une sorte de misérabilisme. Les taux d’effort doivent être appliqués sur les revenus réels.

M. LEVAIN demande une représentation plus significative des élus au sein des commissions d’attribution afin de limiter l’accès aux semeurs de troubles, aux passe-droits, et aux exclusions délibérées. Il faut réclamer une proportionnalité des voix et la fusion des contingents à compter d’un certain nombre d’années.

Le problème du 1% patronal, qui détient parfois plus de 50 % des contingents est souligné.

De même, on reproche une contradiction entre le code de l’urbanisme et de l’habitat, qui préconise « un bail par famille », et la loi de décohabitation qui stipule « un bail par femme qui décohabite ». Il semblerait que le Val d’Oise solutionne cette contradiction par le biais d’un accompagnement mis en place auprès des épouses qui « décohabitent », en matière d’apprentissage de la langue pour une meilleure intégration, d’aide à la recherche d’un emploi et d’un logement.

Mme MAZARD, Conseillère Municipale déléguée au logement de SEVRES (92) souhaiterait que le « 1 % patronal » travaille davantage avec les communes.

La contribution du 1 % semble détournée de sa vocation d’affectation au profit des impôts.

Il faut réformer les circuits existants et revoir également avec les CIL les procédures de remises à disposition.

Mme LE BRAS, Maire-Adjointe de ST CYR-L’ECOLE (78) évoque les contingents préfectoraux. Dans l’ensemble, ceux-ci semblent donner satisfaction et M. LEVAIN estime que cette question ne devrait pas faire l’objet d’un débat.

M. LEVAIN revient sur un point essentiel selon lui : la sécurité. Il souhaite que les élus protègent les locataires des HLM des troubles de jouissance. Le fait d’habiter en HLM, et au motif d’une mixité sociale, ne rend pas concevable d’admettre une insécurité pour les locataires. A cet effet, le Maire devrait pouvoir porter plainte pour le compte de ses administrés. On ne peut admettre que des familles refusent un logement HLM à cause de l’insécurité du quartier.

M. FONTAINE préconise une révision périodique du bail qui doit responsabiliser les locataires face à l’aide qui leur est consentie et souligner la solidarité de la collectivité. Il demande s’il faut établir un lien entre le trouble de jouissance et le bail ? Pourquoi peut-on agir dans le privé et non dans le public ?

Il est suggéré de modifier la terminologie du logement social ; on pourrait le rebaptiser « logement conventionné » ou « aidé ».

Pour conclure, M. LEVAIN rappelle qu’il souhaite l’implication de l’AMIF dans la modification future des textes actuels, mais qu’il est nécessaire de procéder par étapes. On ne doit pas négliger les solutions offertes par l’accession. Il faudrait également étudier une nouvelle politique de logement des jeunes. La commission doit optimiser sur un délai de 5 ans pour la modification du système existant.

La réunion prend fin sur ces arguments.

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Exposé de l’Intervention de Mme WEINUM

ANNEXE 1