Il remercie Bruno MERCIER d’avoir répondu favorablement à l’invitation à venir s’exprimer devant la Commission et lui passe la parole.

Bruno MERCIER se présente à la fois comme membre du Conseil Fédéral de la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives HLM présidé par Marie-Noëlle LIENEMANN, mais également comme animateur au sein de l’AORIF (Association des Organismes HLM de la Région Ile-de-France) du groupe des organismes pratiquant l’accession sociale à la propriété.

Qu’est-ce que l’accession sociale à la propriété ?

Il s’agit avant tout de promotion immobilière.
Les productions de logements sont destinées à des personnes physiques sous plafonds de ressources et sous plafond de prix de vente. Aucune vente à des personnes morales (même une SCI familiale).

Les plafonds de ressources se situent en-dessous des plafonds PLS (soit jusqu’à 4 SMIC, ce qui correspond à 80% de la population française.)

Concernant le plafond du prix de vente, en zone A (région parisienne), il ne doit pas être supérieur à 4300€/m² + parking. Ces opérations sont donc possibles en Seine-Saint-Denis, dans une partie du Val de Marne, dans le Val d’Oise, une partie des Yvelines et de la Seine-et-Marne, mais beaucoup plus compliquées dans les Hauts-de-Seine (éventuellement à Gennevilliers ou au nord d’Asnières). Les coopératives HLM, les ESH et une partie des organismes HLM sont particulièrement concernées.

La procédure classique est d’acheter des terrains à une personne privée entre 100€/m² SHON et 500€/m² SHON maxi. Sans aide de la collectivité ou de l’EPF, les plafonds de prix de vente sont très vite atteints car avec les nouvelles réglementations BBC (Bâtiments Basse Consommation), le prix du m² habitable est de 1500 à 1600€/m² SHON En accession à la propriété, les prix de sortie après tous les frais (charges foncières de 350 € max, frais d’architecte, frais financiers) sont de 2500€/m² habitables (minimum) et 4500 €/m² habitables (maxi).

La clientèle qui se présente est jeune avec 2 à 3 SMIC de revenus.

Les financements
Ceux qui existent sont banalisés.
Les aides de l’Etat sont réelles :
• PSLA (Prêt Social Locatif Aidé) permet de bénéficier d’une TVA
à 5,5% (2900 €/m² au lieu de 3200 €/m² par exemple).
• TVA à 5,5% pour la construction en zone ANRU
• Doublement du PTZ (Prêt à taux Zéro) qui se termine
actuellement et qui a été efficace
• PASS Foncier mis en place en janvier 2009 (octroi d’un prêt jusqu’à 45 000 € reporté de 25 ans abondé de 4 ou 5000 € par la collectivité locale). Ce mécanisme est financé par les organismes 1% qui n’ont plus de moyens et il se termine fin 2010.

Ces aides sont accessibles à tous les promoteurs (publics et privés).

Le système de sécurisation

Il a été mis en place par la fédération des coopératives HLM puis les organismes HLM dans leur ensemble en accord avec l’Etat. Pour les clients qui ont peu de revenus 3 avantages se présentent à eux :
• Assurance -garantie de revente en cas d’accidents de la vie (divorce ..) avec une compensation de la moins-value éventuelle.
• Garantie de rachat en cas d’accidents de la vie et d’absence d’acquéreur à un prix qui n’est pas inférieur à 80% du prix d’acquisition (si il est supérieur : cf assurance garantie de revente)
• Garantie du droit au relogement en cas d’accidents de la vie. 3 propositions de relogement en locatif (sur contingent du 1%) sont faites par les organismes HLM sous conditions de ressources.

Très peu de demandes pour ce système de sécurisation (2 en Ile-de-France en 2009) ont été réalisées.

Bruno MERCIER précise que les promoteurs privés peuvent également proposer à la vente des logements en accession sociale à la propriété mais ils n’apportent pas le système de sécurisation HLM.

Alain AUDOUBERT remercie Bruno MERCIER pour son intervention et propose aux élus de prendre la parole.

Claudine LABROUSSE, Adjointe au Maire à La Garenne Colombes (92), regrette le peu d’informations dont disposent les mairies sur l’accession sociale à la propriété.

Bruno MERCIER déplore en effet le manque de publicité auprès des maires sur ce sujet. Il indique que l’AORIF (Association des organismes HLM d’Ile-de-France) est un vecteur d’information important sur l’accession sociale à la propriété.

Le contact à l’AORIF pour un complément d’informations est le suivant :

En conclusion, Alain AUDOUBERT note que, dans sa ville les copropriétés sont souvent très mal entretenues au fil des années (surtout dans certains quartiers très pauvres), ce qui n’est pas le cas avec les immeubles des coopératives HLM qui offrent une garantie de stabilité des populations et le maintien d’une certaine qualité du bâti.

Il remercie Bruno MERCIER pour sa contribution.

La Commission accueille Michel LANGLOIS, Président de la Commission Ville, Habitat et Cadre de Vie au Conseil Economique et Social Régional.

En introduction, Alain AUDOUBERT précise que les membres de la Commission avaient constaté un manque de données sur la situation du logement en Ile-de-France. Il a donc souhaité que le CESR Ile-de-France puisse intervenir à ce sujet et passe la parole à Michel LANGLOIS.

M. LANGLOIS précise tout d’abord que le CESR n’est pas un bureau d’études, mais fonctionne très régulièrement par voie d’auditions. De nombreux rapports ont été publiés sur la densification, l’urbanisme et le logement ces dernières années.

Le Bureau du CESR vient de valider la note de cadrage d’un rapport sur« la relance de la productions de logements en faveur des ménages à revenus moyens » (cf la note de cadrage jointe). Car il y a en région Ile-de-France un réel manque de logements pour les ménages aux revenus entre 2,5 et 5,5 SMIC/mois .

Michel LANGLOIS précise que la finalisation du projet d’avis et la présentation en séance plénière de ce rapport auront lieu dans le courant du 1er semestre 2011. Des propositions pourront probablement être d’ores et déjà annoncées lors des prochaines Assises de l’Habitat Francilien qui auront lieu les 7, 8 et 9 décembre 2010 à Villepinte.

Un certain nombre d’auditions importantes sont en cours et le travail se base parallèlement sur l’étude réalisée par l’IAU (Institut d’Aménagement et d’Urbanisme) d’Ile-de-France et l’INSEE sur : « les conditions de logement en Ile-de-France en 2006 ».

En 2006, les classes moyennes ont, par convention, des revenus compris entre 1010 € et 2680 € par mois et par unité de consommation (correspond au 2è, 3è et 4è quantiles). Elles représentent 60% des ménages d’Ile-de-France.

Les ménages moyens sont souvent des familles : 54% des ménages moyens sont des familles comprenant un couple (contre 39 % pour les ménages modestes et 66% pour les ménages aisés) 37% sont des personnes seules (contre 43% pour les ménages modestes et 30% pour les ménages aisés). Les ménages moyens locataires résident majoritairement dans le secteur social. 1 400 000 ménages moyens sont locataires de leur logement. 53% sont logés dans le secteur social, 45% dans le secteur libre (2% en loi de 1948).