A ce propos, une demande de rendez-vous a été formulée par l’AMIF auprès de Mme BOUTIN, Ministre du Logement et de la Ville, afin de présenter à cette dernière les travaux et sollicitations de la Commission Logement.

Par ailleurs, M. LEVAIN propose que les prochaines réunions de la commission s’intéressent aux sujets suivants :

  le 1% logement (les collecteurs, intervention de la Foncière Logement, d’un représentant de l’UESL…) ;
  les logements spécifiques (étudiants, jeunes travailleurs, handicapés, personnes âgées) ;
  le logement libre ;
  les nouvelles tendances architecturales ;
  l’urbanisme et ses nouvelles règles.

Il informe également les membres de la commission de l’organisation du 68è Congrès National de l’Union Sociale pour l’Habitat les 18, 19 et 20 septembre prochains à Lyon.

M. LEVAIN demande ensuite à M. FONTAINE de bien vouloir rapporter les principaux éléments de discussion concernant la réunion qui s’est tenue conjointement entre la « Commission Santé » et la « Commission Logement » de l’AMIF, le 24 mai dernier, sur le thème des « pathologies liées à l’habitat indigne ».

M. FONTAINE souligne l’intérêt de cette rencontre qui a permis d’apprendre notamment que le Ministère de l’Equipement a créé un fichier à partir des informations cadastrales qui recense les présumés logements insalubres ou encore la certitude désormais acquise que l’eau n’est pas l’élément vecteur du saturnisme. Les peintures au plomb principalement incriminées dans l’ingestion de plomb par des enfants en bas âge qui ramassent des débris de peinture au sol, seraient réellement interdites depuis les années 80, mais elles subsistent dans les bâtiments anciens notamment insalubres ou sous les peintures nouvelles et doivent faire l’objet d’une élimination scrupuleuse. (le compte-rendu sera adressé prochainement).

M. LEVAIN aborde l’ordre du jour « L’accession ». Il constate que l’accession sociale relève d’un réel besoin.

On peut considérer que l’accession porte sur un patrimoine existant et consiste en la vente d’une partie du patrimoine HLM. Une autre conception s’intéresse à la réalisation de constructions neuves en vue de l’accession (maisons ou immeubles en copropriété).

L’élément déterminant et délicat reste le financement : il faut favoriser une aide financière. Le système immobilier français a favorisé une construction privée axée sur le « haut de gamme ». Il faut envisager une offre raisonnable avec des financements raisonnables. La part des propriétaires en France est de l’ordre de 57 % ce qui reste insuffisant comparativement aux autres pays européens.

M. FONTAINE revient sur la définition exacte de « l’accession sociale ». Il souligne que l’accession en France est insuffisante mais est pourtant aidée (exemple du prêt à taux zéro). L’aide est-elle insuffisante et quelles directions doit-on choisir ? Il rappelle que 26 milliards d’Euros sont consacrés au logement aidé. Selon M. FONTAINE, les plafonds de ressources sont trop élevés et permettent à certaines personnes qui devraient accéder de demeurer dans le logement social locatif. Combien de locataires parmi les 4.200.000 logements HLM pourraient accéder ?

M. LEVAIN confirme que la situation actuelle démontre une demande explosive de logements sociaux et un intérêt évident pour l’accession. Il faut activer cette démarche pour libérer le parc locatif.

L’exemple de Gennevilliers, qui construit et met en vente des logements pour des populations relevant du logement social. (cf dossier « Gennevilliers magazine » en annexe 1) intéresse particulièrement les élus qui souhaiteraient vivement rencontrer un élu de Gennevilliers pour partager cette expérience.

Mme RAMSI, Adjointe au Maire d’ERAGNY-SUR-OISE (95) évoque le système du « portage foncier » (cf annexes 2 et 3) qui permet d’envisager la réalisation de maisons à 100.000 €.

M. LEVAIN souligne qu’en Région Parisienne, le foncier est rare et coûteux ; il paraît difficile de trouver des endroits propices à ce type de projet qui semble pourtant intéressant.

M. FONTAINE rappelle que le prêt à taux zéro et les différentes mesures mises en place par la loi Borloo apportent des solutions qui peuvent se cumuler et ne sont pas négligeables.

M. LEVAIN intervient sur les contraintes des règles d’urbanisme liées au PLD (Plafond Légal de Densité). La détaxation de la taxe sur dépassement du PLD accordée aux HLM ne s’applique pas aux projets de construction en vue d’une accession sociale ; ces projets sont assimilés à de l’accession libre et le conseil municipal ne peut donc voter la détaxation. Le coût des réalisations ne permet pas aux classes « populaires » d’accéder.

M. FONTAINE précise qu’il semble indispensable, au regard des régimes de retraites, de favoriser la capitalisation pour les générations futures ; le logement est en un excellent moyen. Le locatif est coûteux et demeure une solution précaire, il n’encourage pas l’effort.

M. LEVAIN confirme que les populations modestes ont tout de même une capacité d’épargne.

Mme BETBEDER, Conseillère municipale de ROSNY-SOUS-BOIS (93), constate que la génération actuelle est davantage attachée à consommer qu’à épargner. Le surendettement témoigne de cet état d’esprit. Seules les classes aisées peuvent se permettre de consommer et épargner.

Il est cependant remarqué que des couples jeunes, avec un ou deux enfants, sont enclins à effectuer un effort financier pour parvenir à accéder et c’est pour eux qu’il faut rechercher les moyens de les aider.

M. FONTAINE évoque le programme présidentiel qui incite les bailleurs sociaux à vendre une partie de leur patrimoine, jusqu’à 1% par an. Faut-il vendre et comment ? Il faut être attentif à la spéculation.

Mme MAZARD, Conseillère Municipale de SEVRES (92), déplore la solution qui consiste à vendre le patrimoine locatif sans créer d’offres nouvelles.

M. LEVAIN est également défavorable à la revente, sauf cas très spécifiques, puisque la pénurie actuelle de logements locatifs et les difficultés à en créer font obstacle à cette hypothèse. L’accession sociale doit se définir par un apport d’offres. Le développement de l’offre actuel se fait dans les secteurs favorisés. Les bailleurs ont l’initiative des projets et les maires ne peuvent intervenir qu’indirectement. Les agences foncières portent les projets de foncier mais n’apportent pas de réelles solutions financières. L’Etat incite à la réalisation d’opérations proches du marché, ce qui est défavorable à la création de projets.

Mme RAMSI précise que le 1% permet un accès plus général.

M. FONTAINE confirme sa réticence à la vente des biens existants mais rappelle que ceci va quand même se concrétiser. Dans cette hypothèse, comment peut-on en limiter les risques ?

Faut-il garantir une construction de nouveaux logements proportionnelle à la vente des anciens ? La revente de quelques logements dans une copropriété met en péril la situation du bailleur. Il ne faut pas occulter les problèmes juridiques engendrés par la vente d’appartements dans les immeubles HLM et prévoir un encadrement des ventes (revente du bien possible seulement après un certain nombres d’années par exemple). Le prix de la vente doit être scrupuleusement étudié pour éviter la spéculation.

M. LEVAIN s’interroge sur la possibilité juridique de limiter la capacité de revente. Les accidents de la vie sont à considérer. La solution serait apportée par une garantie de reprise. Il conclut sur l’importance pour les élus d’affirmer leur opinion défavorable à la vente des biens existants du parc locatif HLM et leur volonté, le cas échéant, de mettre en place un encadrement de ces ventes. La solution à l’accession doit s’orienter sur une création d’offres.

Gennevilliers Magasine

Portage Foncier

Portage Foncier 2