Le Président précise que le débat entre les élus et les représentants de l’Union des HLM s’organisera d’un point de vue général sans toutefois omettre d’aborder l’ordre du jour : « logement social et urbanisme ; financement de la construction locative sociale ». Il est important de trouver des solutions de logement mais également une structuration de l’habitat dans l’espace. M. LEVAIN souhaite connaître l’opinion de M. DAMBRINE en ce qui concerne l’adéquation entre l’urbanisme et la construction sociale, dans un contexte européen qui s’avère très différent d’un pays à l’autre. Il lui propose de prendre la parole et un échange avec les participants s’ensuivra.

M. DAMBRINE souhaite remercier M. LEVAIN pour son accueil à cette réunion qui pourrait initier des relations régulières avec les élus afin de mener une concertation efficace au niveau régional. L’Association régionale des HLM d’Ile-de-France regroupe 150 organismes dont peu d’actifs dans la construction. En Ile-de-France, les organismes HLM représentent 1.000.000 de logements, soit 25 % des résidences principales (chiffre plus élevé que la moyenne nationale) et 18.000 logements sociaux produits l’an passé (dont une moitié en construction et l’autre en réaménagement).

M. DAMBRINE a structuré son intervention autour de 3 thèmes :

  qu’est ce que le logement social ?
  politique de l’habitat et politique de l’urbanisme : spécificité de l’Ile-de-France ;
  idées diverses.

Le logement social se définit par la notion de plafonds de ressources. La répartition des logements sociaux en Ile-de-France est inégale. On peut constater que les communes bénéficiant du plus grand nombre de logements sociaux sont dotées d’une population modeste qui occupe ces logements ; à l’inverse, lorsque des communes ont peu de logements sociaux, les occupants y demeurent et ceci malgré un dépassement des plafonds de ressources avéré dans le temps. L’absence de mobilité est également imputable au vieillissement de la population. Le Parc Social en Ile-de-France se caractérise par une population modeste et âgée.

Il conviendrait, selon M. DAMBRINE, de revoir le triptyque : « plafonds de ressources / niveaux de loyers / aides à la personne ». Les pouvoirs publics ont eu tendance à augmenter les plafonds de ressources et diminuer les barèmes APL, créant parfois des incohérences. Les règles nationales ne sont pas adaptées à l’échelle régionale. Les règles relatives aux conditions d’accès, d’aide, et de maintien dans les lieux devraient pouvoir s’adapter aux spécificités des communes.

Logement et urbanisme Il y a en Ile-de-France deux échelons de planification en terme d’urbanisme : le conseil régional et la commune. Ces dernières années, les objectifs fixés par le schéma directeur en matière de logement n’ont pas été atteints. Il ne peut y avoir de cohérence entre le schéma directeur et le plan local d’urbanisme. L’échelon de planification intermédiaire « schéma de cohérence territorial » qui existe en province est peu appliqué en Ile-de-France. Il serait nécessaire de recréer une hiérarchie dans les règles d’urbanisme et d’instituer des mécanismes de concertation pour obtenir des indications prescriptives sur les documents d’urbanisme locaux, à travers des « fourchettes », afin d’assurer une cohérence entre les décisions régionales et locales.

M. DAMBRINE suggère une reconstruction du dispositif de logement social en Ile-de-France. L’Etat a voulu garder un rôle d’opérateur. Il conviendrait qu’il ait un rôle de régulateur (grandes masses, répartition entre les aides fiscales, aides à la pierre, aides à la personne), qu’il confie à un échelon intermédiaire la planification, la programmation, la définition et l’adaptation des règles à la réalité francilienne (création d’un syndicat en Ile-de-France par exemple), puis qu’il donne au Maire un pouvoir de gestion sur son territoire communal (notamment le choix du lieu d’implantation d’un programme et le pouvoir d’attribution). Le problème de répartition des financements pourrait être solutionné par une répartition régionale de l’aide à la pierre, l’Etat conservant les dispositifs de type « aides personnelles au logement ». Les problèmes d’attribution sont accentués par la loi sur le droit au logement opposable qui mène à la paupérisation du parc HLM : les personnes prioritaires devront recevoir des logements sociaux déjà existants. Ce droit ne peut s’exercer de façon uniforme sur l’ensemble des communes et la loi semble davantage adaptée à la situation en province qu’à celle de la région Ile-de-France.

M. LEVAIN remercie M. DAMBRINE pour son intervention. Il souligne la nécessité de réexaminer la situation dans les zones de tension (régions Ile-de-France et PACA.notamment) et de s’interroger sur les moyens d’atteindre les objectifs définis. Des rencontres entre les élus et les représentants des HLM devraient aussi être organisées pour contribuer à faire évoluer la situation.

M. LEVAIN propose d’effectuer un tour de table.

M. MARTIN, Maire-Adjoint d’Issy-les-Moulineaux (92), évoque un parc locatif HLM dont 60 % des habitants seraient âgés et dotés pour certains de revenus élevés. Pourquoi sont-ils toujours en HLM et que faire ? Peut-on par un surloyer ajuster leur loyer à celui du privé ?

Pour M. DAMBRINE ceci représente un phénomène marginal.

M. LEVAIN rappelle que le problème du surloyer a déjà été abordé lors d’une précédente réunion. Il conteste toutefois la position des HLM et affirme que les Maires ne sont pas d’accord sur la marginalité des faits.

M. MARTIN souligne par ailleurs que les personnes qui demeurent depuis plusieurs décennies dans un appartement ne correspondent généralement plus aux critères de composition familiale.

M. LEVAIN, observe que le fonctionnement du système HLM rend impossible toute forme d’échange. En effet, on ne peut proposer l’échange d’un appartement contre un logement plus petit et dont le loyer sera vraisemblablement plus élevé.

M. MAROSELLI, Maire-Adjoint de St Cloud (92), précise que les locataires ne souhaitent pas échanger leur logement.

M. LEVAIN pense que le monde des HLM ne croit plus à la bonne volonté de l’Etat qui n’honore pas ses engagements en matière d’impayés. De ce fait, un certain nombre de règles appliquées pour assurer la solvabilité nuisent à la mobilité du parc. Il serait nécessaire de revoir la politique du logement en s’orientant sur la gestion des stocks et ne pas raisonner uniquement en terme de production.

M. PHILIPPE, Adjoint au Maire de Sceaux (92), confirme le manque de crédibilité de l’Etat avec l’exemple sur sa commune du désengagement de la Caisse des Dépôts pour 700 logements qui sortent du conventionnement et dont l’office municipal serait disposé à faire l’acquisition.

Mme SAVIGNY, Maire-Adjoint des Mureaux (78), précise que sa commune comporte 46 % de logements sociaux et vient de s’engager dans le projet ANRU. Elle voudrait souligner la distorsion entre les plafonds de ressources et le coût des loyers. Elle approuve l’idée d’une territorialisation des règles et de la création d’un syndicat pour permettre une prise en compte des spécificités des communes. Elle préconise également, pour certaines familles, un accompagnement social lié au logement. Elle déplore par ailleurs une crise du « savoir habiter, comment entretenir » et indique qu’un plan d’auto-réhabilitation instauré sur sa commune donne de bons résultats.

Mme RAMOND, Adjointe au Maire de Levallois (92) déplore un manque de suivi social des familles aidées et de celles concernées par les nouvelles dispositions à l’égard de la décohabitation (polygamie).

M. DAMBRINE comprend les soucis des élus et remarque que le logement social touche à deux réalités fondamentalement différentes mais régies par des règles identiques : des personnes à revenus aisés qui ne devraient pas être logées en HLM et des familles en difficultés. On ne peut évoquer une situation moyenne en Ile-de-France, la situation diffère totalement selon les communes et l’Etat doit en prendre conscience. Les mutations sont difficiles du fait des contingents et des priorités des maires. Le système est bloqué et il faut envisager des modes de gestion différents selon les parcs. L’ANRU dans son principe de départ consistait en un projet urbain établi avec les maires et financé par l’Etat. Cette logique semble aujourd’hui délaissée au profit d’une logique d’édition de circulaires destinées à réglementer les procédures de relogement, les taux d’effort etc.. L’Etat veut rester opérateur et bloque la situation.

M. FONTAINE revient sur la réflexion de M. LEVAIN au sujet du travail à effectuer sur le stock plutôt que sur le flux. Il précise que le chiffre des occupants du parc qui dépassent les plafonds serait de 11 %. . A Nogent on enregistre un taux de rotation de 6 %. Selon les plafonds de ressources 70 % des franciliens pourraient bénéficier d’un logement en HLM, ce qui permet une entrée aux classes moyennes que les organismes HLM sont tentés de sélectionner. La demande est de plus en plus forte, il faut la hiérarchiser et tenter de l’amoindrir. La mise en place du parcours résidentiel doit être effective. La rareté du foncier, l’ensemble des règles d’urbanisme et juridiques rendent la construction difficile. Il faut procéder à une simplification des actes.

M. LEVAIN préconise de faciliter l’accession. Il y a des ressources importantes investies par les Sociétés HLM dans le foncier qui pourraient être utilisées autrement. En ce qui concerne les personnes défavorisées, les réunions organisées par le Haut Comité se sont avérées décevantes. Les organismes HLM considèrent que le parcours résidentiel ne les concerne pas et l’Etat préfère ignorer cette situation. L’attribution de logements en urgence sans considération des attentes mènera au désordre.

Mme RAMOND évoque les logements « passerelle » dont le fonctionnement semble satisfaisant.

M. LEVAIN précise qu’une réunion future de la commission permettra d’aborder plus largement ce thème. Deux organismes ont pris contact avec l’AMIF pour présenter leur activité « Habitat et Humanisme » et « Solidarités Nouvelles pour le logement - SNL » et pourront être recontactés.

Pour revenir aux surloyers, il estime anormal d’accorder un droit à quelqu’un auquel il ne pourrait prétendre, moyennant versement d’une compensation monétaire. Il est remarqué toutefois que ce droit peut être accordé au titre d’une solidarité bien qu’elle ne puisse s’exercer de la même manière d’une commune à une autre.

M. MARTIN, Maire-Adjoint d’Issy-les-Moulineaux (92), rappelle l’intérêt d’accorder aux classes moyennes la possibilité de se loger en HLM au nom de la mixité sociale.

M. LEVAIN évoque de nombreux logements construits par la Foncière qui ne sont pas occupés au nom de la réintégration de la mixité sociale. Des personnes ne peuvent accéder à ces logements du fait de leurs revenus trop élevés.

M. DAMBRINE constate que les plafonds de ressources semblent trop élevés à Nogent et trop bas à Levallois (pour des jeunes ingénieurs qui démarrent dans la vie active et n’ayant pu accéder à un logement social en dépit d’un salaire modéré). Il confirme cependant son accord sur les propos de M. FONTAINE. Il observe une mauvaise répartition du parc sur le territoire national.

Le patrimoine HLM, construit dans les années 70 dans les conditions « classes moyennes » ne peut modifier son fonctionnement de façon brutale. Il serait utile de définir entre l’Etat, les Maires et les organismes HLM un mode de gestion particulier en fonction de priorités, de la typologie du Parc, des capacités d’accueil, et de plafonds de ressources différenciés. Il confirme que ses priorités sont les suivantes : ne plus avoir droit au maintien dans les lieux, pouvoir accueillir des familles spécifiques, pouvoir maintenir les classes moyennes, les stabiliser et leur offrir un parcours résidentiel. Il est d’accord sur le fait que la politique actuelle est axée sur le flux et non sur le stock et se dit prêt à tenter avec les élus d’approfondir la recherche d’une politique plus fine sur le stock.

Mme LAVANCIER, Adjointe de Mantes-la-Ville (78) indique que sa commune, qui comporte 39 % de logements sociaux, souhaite développer l’accession à la propriété pour pouvoir offrir un vrai parcours résidentiel. Elle revient par ailleurs sur les difficultés rencontrées pour la mise en œuvre de construction de logements passerelle.

M. DAMBRINE précise que les crédits à la construction existent mais qu’il y en a peu pour le financement du fonctionnement.

Avant de quitter cette réunion, il remercie le Président et les membres de la commission pour l’accueil qui lui a été réservé et émet le souhait de pouvoir poursuivre la réflexion engagée avec les élus.

Il est précisé que M. DAMBRINE interviendra au cours du colloque « Pour le droit opposable : développer l’offre de logements en Ile-de-France » organisé en partenariat avec la DIDOL le 12 février prochain à la Sorbonne.

M. LEVAIN constate que le discours de l’Union des HLM a été plutôt positif et mérite d’être consolidé par des relations futures qui pourront offrir l’opportunité d’une évolution : remise en question du maintien dans les lieux, du fonctionnement des quotients familiaux…

Il propose enfin de revenir au débat et cède la parole à M. FONTAINE. Ce dernier souhaite aborder deux problèmes. Il souhaiterait tout d’abord une amélioration des procédures et des aides concernant les programmes mixtes. Il évoque ensuite le grand débat sur la densité : la position qui consiste à rejeter l’idée de densification par des projets de constructions élevées, ne prend pas en considération les problèmes de transport et les coûts consécutifs (au niveau énergétique notamment). Le paysage de la petite couronne autorise une mixité d’habitats qui permettrait une meilleure rentabilité foncière par une restructuration harmonieuse.

M. LEVAIN juge qu’un projet de construction d’une « tour » de bonne qualité peut être défendable notamment pour éviter un exil forcé des populations. Il cite l’exemple de constructions à Issy-les-Moulineaux ou encore à la périphérie de Bruxelles qui s’inscrivent dans le paysage et ne sont pas destinées au logement social.

M. ROCHE, Maire-Adjoint à l’urbanisme de Vanves, rappelle les délimitations prescrites par le SDRIF liées à l’environnement. Il souligne par ailleurs la mauvaise image reflétée par ce type de construction auprès de l’opinion publique. Il faut impérativement tenir compte de la qualité architecturale.

M. LEVAIN présente enfin le colloque « Pour le droit opposable : développer l’offre de logements en Ile-de-France » organisé en partenariat avec la DIDOL le 12 février prochain à la Sorbonne. Il observe l’effort effectué par la DIDOL pour se rapprocher du vécu des élus afin d’apporter des solutions. Ce colloque s’inscrit dans le cadre de l’actualité, mais il ne faut pas s’enfermer sur le propos de l’hébergement d’urgence et de l’action en justice. L’objet de ce colloque vise à trouver des solutions pour le logement social, à travers l’action foncière. Au cours de ce colloque, une convention de partenariat visant à la modération des prix de cession de terrains communaux destinés au logement sera signée entre l’Association Régionale des Organismes HLM D’Ile-de-France (AORIF) et l’Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP). Le Président invite les membres de la commission à venir nombreux à ce colloque et clôt la séance.