M. FONTAINE a souhaité que son intervention mentionnée en page 3 dudit compte-rendu, soit relatée comme suit :

"M. FONTAINE souligne l’opacité et l’inadaptation du critère des ressources en vue de l’attribution d’un logement social. Le revenu pris en considération est celui calculé après application de l’abattement fiscal de 20%. Le taux d’effort est le plus souvent présenté avant application des aides personnelles. Ainsi plus des deux tiers des franciliens remplissent les conditions d’éligibilité au logement social.

Aussi est il souhaitable que les taux d’effort publiés soient calculés sur les revenus réels avant abattement fiscal (supprimé d’ailleurs à compter de l’imposition des revenus de 2006) et sur les loyers nets après déduction des aides personnelles. Le niveau des plafonds eux mêmes mérite un examen notamment en regard des objectifs de la loi SRU".

Mme RAMOND, Maire-Adjoint de LEVALLOIS, revient sur l’intervention de Mme WEINUM, Conseiller Juridique à l’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT, concernant les surloyers. Elle estime que la revalorisation des surloyers ne règlera rien : les plafonds sont extrêmement bas et même avec 20 % de majoration des surloyers, les locataires n’atteindront pas l’équivalent d’un loyer du privé qui restera par ailleurs inaccessible pour eux. Ne sanctionne t-on pas toujours les mêmes populations qui paraissent injustement aisées au regard des autres ?

M. LEVAIN rappelle que ceci relève de deux considérations distinctes :
 le surloyer a-t-il un impact quelconque pour motiver les personnes concernées à s’orienter vers le privé ? A priori : non.
 faut-il satisfaire l’immense foule des gens qui n’ont pas de logement ou ne pas sévir à l’égard d’autres qui sont déjà en place et semblent plus avantagés ? C’est la question du droit au maintien dans les lieux qui revient dans le débat.

Mme RAMOND, qui n’a pu assister à la précédente réunion précise qu’elle tenait simplement à souligner que selon elle la loi BORLOO n’apporterait pas de vraies solutions.

Par ailleurs, il est indiqué que la construction de logements neufs est souhaitée prioritairement par certains qui préconisent de chercher à fournir un logement accessible à tous et de traiter ensuite les problèmes de sur ou sous occupation. La pénalisation des classes moyennes déjà soumises à épreuves représente également une menace pour la mixité sociale.

M. LEVAIN convient que les consensus observés ne relèvent pas d’une mauvaise perception de la situation mais ne constituent pas non plus une solution totale. Il rappelle toutefois que ces arguments ont déjà été développés lors de la précédente réunion et qu’il convient d’avancer dans le débat proposé à l’ordre du jour.

De par son implication dans le domaine du logement, l’AMIF est sollicitée pour participer à des réunions de concertation avec des instances nationales.

M. LEVAIN rappelle les réunions organisées par le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées les 13/09 et 04/10/2006, auxquelles il a participé en qualité de représentant de l’AMIF, concernant le droit au logement opposable. Suite à ces réunions, un rapport a été établi par le Haut Comité et doit être remis à M. de VILLEPIN prochainement. Il devrait donc faire l’objet d’une communication ultérieure.

M. LEVAIN avait rédigé un exposé (copie jointe au précédent compte-rendu) consultable sur son blog : jeanlevain.typepad.com

Le droit au logement est inscrit dans le préambule de la constitution mais il s’agit désormais, face à une situation sociale préoccupante, de le rendre opposable avec la possibilité d’ester en justice en cas d’insatisfaction. Les réunions du Haut Comité ont eu pour approche un point de vue purement juridique qui aboutirait à une responsabilité des collectivités territoriales en matière d’opposabilité du droit au logement.

M. LEVAIN conteste cette position : les collectivités territoriales ne sont ni constructeur, ni bailleur, ni décideur ; leur influence est moindre, elles sont minoritaires dans les commissions d’attribution. Elles ne peuvent être les seules responsables. Lors de la première réunion, il est apparu à M. LEVAIN que l’Union des HLM estimait que peu de personnes qui ne devraient pas être en HLM s’y trouvent ; la DGUHC a adopté une position plutôt neutre ; les décideurs HLM appliquent une politique conservatrice. L’approche dite « écossaise » a été évoquée et paraissait intéressante, mais n’a pas été suivie.

La deuxième réunion éclipse les bailleurs et impute la responsabilité aux collectivités territoriales. L’idée de « restreindre le périmètre » des gens en difficultés a été abandonnée. La mise en place d’une instance de concertation dans des zones de tension (région parisienne, PACA…) est évoquée. La commission sera tenue informée de la suite réservée à ces réunions.

L’AMIF a également été sollicitée par la Délégation Interministérielle pour le Développement de l’Offre de Logements (DIDOL), en vue de l’organisation, en partenariat AMIF/DIDOL d’un colloque en début d’année prochaine. Afin de structurer cet évènement, M. LEVAIN a rencontré M. Pierre POMMELLET, Conseiller IDF de la DIDOL - auteur du rapport éponyme pour la relance du logement en Ile-de-France - et Mme Christine GAUTHIER, Chef de Cabinet.

Le programme de ce Colloque porterait sur une présentation de la loi ENL et de ses nouveaux outils, l’action foncière, les attentes, le logement des personnes spécifiques. Un forum est également envisagé pour présenter des cas concrets des difficultés rencontrées par les communes pour récupérer les terrains appartenant aux institutions. Un questionnaire sera adressé aux élus à ce sujet.

La délégation travaille en collaboration avec la DGUHC (Direction Générale de l’Urbanisme de l’Habitat et de la Construction) et a pour objectif d’être proche des élus. Son action porte sur la réglementation, l’action sur le foncier et le déblocage des dossiers.

M. LEVAIN est favorable à ce projet, les responsables de la DIDOL ayant témoigné d’une forte crédibilité de leur action et de leurs compétences.

Le logement social intégré dans son environnement social : responsabilité du bailleur et des autorités publiques.

Une question s’impose : qui doit-on aider pour favoriser la production de logement social ? La situation n’est pas clairement définie. Les départements souhaiteraient recevoir l’argent de l’Etat et pouvoir en faire eux-mêmes la redistribution dans le cadre des PLH. Qui doit recevoir cette manne ? Les Collectivités Territoriales ? Les Bailleurs ? Comment en organiser la redistribution pour que son efficacité soit optimale ?

M. LEVAIN sollicite un tour de table pour connaître les positions de chacun.

M. FONTAINE évoque la possibilité de versement d’une enveloppe par la Préfecture offerte par l’Etat aux groupements de communes, dans le cadre d’un PLH (programme local de l’habitat). L’évaluation du montant à verser est cependant délicate. Il faut ensuite gérer l’enveloppe dans le respect des engagements pris. Les bailleurs de leur côté ont leur propre financement et sont en mesure de solliciter les subventions auxquelles ils peuvent prétendre.

Mme DEPOILLY, Adjointe au Maire de FONTENAY-SOUS-BOIS (94) pense que chaque commune doit construire et que l’on ne doit pas se contenter de raisonner en terme de foncier. A cet effet, les groupements de communes ne sont pas en mesure d’intervenir dans ce domaine. Elle estime qu’il s’agirait d’une grave erreur que la responsabilité revienne à un échelon en dessous de l’échelon gouvernemental : les financements d’état doivent impliquer la responsabilité de l’état. Une réflexion globale à l’échelle régionale est normale au regard de la spécificité des régions, mais la responsabilité doit rester nationale.

M. FONTAINE précise que la situation actuelle est la suivante : l’argent de l’Etat est réparti entre les préfets. L’enveloppe de chaque département peut être reversée par le Préfet en concertation avec les groupements de communes volontaires dans le cadre de leur programme PLH. Dans les autres communes, le bailleur accomplit par lui-même les demandes de subvention à l’Etat et au département, avec l’inconvénient des retards occasionnés par les délais administratifs.

M. LEVAIN sollicite à nouveau l’avis de l’assemblée sur un pilotage par la Collectivité Territoriale ou par les bailleurs afin d’envisager des propositions.

Mme LAVANCIER, Adjointe au Maire de MANTES-LA-VILLE (78) évoque le cas du CDOR (Contrat de Développement de l’Offre Résidentielle), contrat départemental proposant une aide pour l’aménagement des espaces autour d’un lotissement social ou en accession à la propriété, dans le cadre des permis de construire déposés en 2005 et réalisés en 2006.

En effet, le constructeur omet souvent dans son projet d’envisager les équipements alentour (crêche, école…), ce qui met la collectivité territoriale en défaut par la suite. Ce contrat, mis en place par le Conseil Général sera validé par la Communauté d’agglomération et toutes les communes qui veulent adhérer.

M. LEVAIN précise que ceci fera l’objet du débat de la prochaine réunion, dont l’ordre du jour sera « Logement social et urbanisme : financement de la construction locative sociale » et cite l’exemple des Pays-Bas où une forte tradition coopérative agricole a imposé un important mouvement social. Dans cet exemple, le bailleur doit s’impliquer dans les équipements publics.

Il est remarqué que les promoteurs souvent harmonisent et que de plus en plus de logements sont des structures de taille moyenne qui s’intègrent aux équipements collectifs. Les équipements prévus par les Collectivités il y a une trentaine d’années, souffrent aujourd’hui d’un manque d’entretien. L’accompagnement de l’équipement doit être pris en compte par la région, l’Etat…

M. FONTAINE souhaite revenir sur la procédure de l’aide à la pierre. Les promoteurs sociaux demandent à l’Etat une subvention projet par projet. Les communes apportent une aide mais n’ont pas un pouvoir complet. Si la commune a son PLH et reçoit son enveloppe d’aide à la pierre, elle a plus de possibilité d’orienter le projet dans le sens qu’elle souhaite et peut négocier également avec le promoteur pour qu’il s’engage.

M. LEVAIN souligne les fractures liées à l’action politique. Dans le département des Hauts-de-Seine notamment, les communautés étaient parties sur l’idée de gérer elles-mêmes les aides à la pierre. Elles ont voté, le Préfet n’a pas transmis ces délibérations et l’on observe actuellement un revirement des communautés… Par ailleurs, une question s’impose : qui administre les projets ? Le pilotage des opérations doit-il être décentralisé ?

M. FONTAINE signale que la Communauté de la Vallée de la Marne a dû refuser, par manque de personnel, de gérer ce problème.

Un manque de précision des textes, une disparité entre les communes et les communautés d’agglomération sont relevés.

M. LEVAIN interroge à présent l’assemblée sur son appréciation au regard du dynamisme des bailleurs. A priori, les bailleurs sont jugés très demandeurs.

Mme RAMOND, Maire-Adjoint de LEVALLOIS relate le travail conséquent effectué sur sa commune avec les bailleurs, tant au niveau des contingents actuels importants que pour les constructions futures et notamment sur le contingent des 1 % . Un croisement des fichiers avec les bailleurs a été effectué pour permettre un meilleur écoulement des demandes. Par ailleurs, la construction d’un immeuble de 15 logements a permis un logement à 100 % de salariés Levalloisiens en attente de logement.

M. LEVAIN constate que le dynamisme des bailleurs est ressenti mais il reste à lever des incertitudes quant à l’initiative des opérations. Il cite des difficultés qu’il a lui-même rencontrées sur des projets dont il a dû démêler des imbroglios entre la Préfecture, la DDE et la DASS.

Il revient ensuite sur la responsabilité des bailleurs stricto sensu. Il pense que le profil du logement social souffre d’une administration. On a tendance à estimer que le constructeur doit être bailleur. Ceci n’est pas selon lui une bonne idée : le constructeur va réagir d’avance en tant que bailleur, et n’aura pas la même démarche intellectuelle s’il construit pour quelqu’un d’autre. Une amélioration de l’état d’entretien et d’administration des patrimoines par les bailleurs pourrait inciter les Collectivités à s’engager davantage dans le logement social. L’image du logement social est importante pour que les élus aient envie de générer de nouvelles constructions.

Il ne faut pas que des refus d’acceptation d’un logement soient motivés par l’aspect extérieur de l’immeuble et son environnement. M. LEVAIN suggère qu’un audit « neutre » soit réalisé sur les parcs sociaux et attribue une notation.

Concernant les réhabilitations, Mme DEPOILLY, Ajointe au Maire de FONTENAY-SOUS-BOIS déplore un manque de financement et souhaiterait des aides. Mme RAMOND indique que l’Office HLM de LEVALLOIS a pu effectuer un gros travail de réhabilitation grâce aux subventions de la ville, mais toutes les villes ne peuvent contribuer de la même manière et l’Office ne pourrait faire seul les mêmes investissements.

Il faudrait une photographie de la qualité du patrimoine qui visualiserait les carences dans le temps et permettrait d’envisager des solutions. Parmi ces solutions, on pourrait prévoir la création d’un fonds où abonderait l’Etat, avec obligation de résultats.

M. FONTAINE revient sur la question de « l’image » des HLM. Comme pour les logements neufs, les logements sociaux ne doivent pas se distinguer des logements du privé. La lettre du Préfet du Val de Marne, dont copie ci-jointe, rappelle aux bailleurs sociaux les engagements qui leurs sont imposés. C’est un ensemble de dispositions soumises à contravention. Les Offices d’HLM sont confrontés à des difficultés financières causées par les impayés de loyer. Il faut y remédier si on veut leur permettre d’exercer un effort d’entretien continuel et régulier.

Pour revenir au principe de l’audit, ce dernier est jugé intéressant mais pose le problème du réalisateur de cet audit.

La MILOS (Mission interministérielle d’Inspection du Logement Social) est suggérée, mais sa vocation est de vérifier si les aides publiques ont été correctement utilisées. Il faudrait plutôt avoir recours à un organisme indépendant, qui donne une note sur un certain nombre de lieux et non de bailleurs. Ceci déclenchera une procédure d’alerte. Il faut alors que la collectivité territoriale puisse peser sur la qualité.

Mme DEPOILLY reconnaît que le logement social se dégrade et qu’il faut effectivement procéder à des réhabilitations. Cependant, elle tient à rappeler que c’est grâce au logement social que des avancées technologiques dans le bâtiment ont été constatées (implantation de salles de bain, chauffage, etc…) et qu’il faut conserver cette tradition. Les matériaux utilisés lors des réhabilitations peuvent contribuer à diminuer considérablement les charges grâce à leur bonne qualité. Les « tours » font partie de l’histoire architecturale et urbaine et peuvent bien vivre grâce à une bonne réhabilitation et une bonne mixité sociale.

La qualité des nouveaux logements sociaux est relevée notamment à Mantes, au Val Fourrée où logements sociaux et privés se confondent.

Une remarque est formulée, concernant les PLAI (prêt locatif aidé d’intégration). Les personnes qui intègrent les PLAI devraient bénéficier d’un suivi social pour éviter qu’elles s’enferment dans leur situation. Les PLAI sont nécessaires et on devrait en compter quelques uns dans chaque immeuble.

M. LEVAIN conclut sur cette remarque et invite la commission à se réunir pour sa prochaine assemblée dans la deuxième quinzaine de janvier.